希腊黄金签证拟增设「组合房产长租」类别，住房战略50项措施配套65亿欧元
一份名为《国家住房政策战略2026—2035》的文件已在希腊政府公报刊发，档案编号为FEK B' 5200。文件由希腊政府住房政策委员会审议通过，列出50项措施，配套预算合计超过65亿欧元。在这份以解决住房可负担性问题为主线的中长期规划中，一项与投资居留直接相关的新设计被列入首批可较快启动的措施清单：为黄金签证增设一个以长期出租为唯一用途的「组合房产」类别。
该类别的逻辑变化在于投资形态而非金额。现行黄金签证的多数投资档位要求资金集中在单套房产上，例如商改住通道要求在一处物业上投入至少25万欧元。拟议中的新类别允许投资者持有多套房产组成的组合，前提是这些房产全部进入长期租赁市场，不得以任何形式上架短租平台，政府同时配套使用状况监测机制，跟踪房产是否真实处于居住使用状态。换言之，投资的合规条件从「买下多少」延伸到「如何使用」。
门槛方面，新类别与现行分档并行：25万欧元适用于商业转住宅改造项目与受保护历史建筑修复；40万欧元适用于希腊大部分地区；80万欧元适用于阿提卡大区、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼以及常住人口超过3100人的岛屿。战略文件并未改变上述门槛，组合形态下如何与分档对应、可持有单位的数量上限、地域限制以及审核程序，均需由后续单独法规确定。
市场端的背景数据解释了这项调整的动因。据希腊移民与庇护部统计，2026年上半年黄金签证首次居留许可申请新增2551份，其中绝大多数投资额落在25万欧元及以下或40万欧元以下的区间，达到80万欧元档的申请占比很小。战略文件引用的市场调查还显示，只有7%的外国投资者把取得居留许可列为购房的首要目的，而30.8%的外国买家明确以在希腊永久定居为购房目的，这部分需求主要来自退休人群。政策取向因此更倾向于把外资引入长期居住与长期租赁的供给端，而不是短期套利的持有端。
与长租义务配套的约束值得留意。按希腊现行规则，投资居留项目名下的房产不得用于短租或转租，违反用途限制会触发行政罚则并可能影响许可的有效性。新类别的设计把长租从「允许的用途之一」变为「投资成立的前提条件」，并计划通过监测机制核查实际执行情况。对有意参与的投资者而言，这意味着收益模型需要按长期租约的现金流来搭建，而非按旅游旺季的短租回报来测算。
实施节奏上，战略本身不是法案。50项措施中约36项已在执行或推进，14项为新提案，其中10项列为优先事项。第一阶段安排到2027年底，先落地的是设立统一的住房政策机构并与地籍系统对接、为发展社会住房组合设立专项资金等基础工作，组合房产黄金签证属于可较快启动的一类。但对存量投资人而言「不溯及过往」原则仍然适用，此前已获批的许可继续按申请时点的规则执行。
战略中还包含多项与住房供给间接相关的安排，例如学生租赁与合租匹配平台、国家房价与租金指数、社会租赁办公室网络以及扩大优惠贷款规模的「My Home」计划。文件明确租金指数只作为观察与透明化工具，不考虑设置行政租金上限。这些措施多数仍需单独立法、明确资金来源与实施细则，公布战略文件并不等于相关制度立即生效。希腊定于2027年举行大选，政策落地的先后顺序也可能随之调整。
本文引用于：希腊政府公报（Government Gazette，FEK B' 5200/2026）