希腊黄金签证登记凭证新规，律师证明可替代土地登记文件
11月11日，希腊政府公报刊行第214926/2025号联合部长令（JMD），正式落地黄金签证（投资居留）相关房产投资项目的登记凭证要求，同步取代此前第95391/2024号部长令中仅适用于2024年之前递交申请的相关条款。这项新规对已提交与即将提交申请的两类人群都带来具体的材料清单变化，尤其影响25万欧元商改住通道、25万欧元文保建筑修复通道，以及40万/80万欧元标准购房通道中的土地登记证明环节。
核心变化之一：此前黄金签证申请要求房产已完成土地登记（transcription或registration）作为前置件，新规放宽为"证明已向法院登记处提交登记申请"即可，或由律师出具书面证明确认该申请已递交。这意味着，公证过户完成但土地登记尚在流程中的投资者，不再因等待登记完毕而卡住居留申请递交的时点。对25万欧元商改住通道而言，这一松绑尤其重要，因为该通道的"用途变更须在申请递交前完成"原本就要求时间链严格闭合，登记凭证的等待周期过去是不少申请被搁置的隐性原因。
第二项核心变化：投资者的房产申报表（E9表）副本成为强制件。这份表格向税务与土地管理部门申报投资者名下房产持有状况，是判断申请人是否有其他投资安排、是否符合单一房产投资门槛要求的核验基础。新规将其列为必交材料，审核机构在受理阶段即可据此核验投资结构。
针对25万欧元商改住与工业物业改造通道，工程师技术报告仍是核心文件，须明确标注：用途变更为住宅（主使用区域）、建筑面积不少于120平方米；若是工业物业改造，工程师还须确认该物业近五年无工业设施运营，证明方式可以是HEDNO或市政出具的断电确认书、近五年的E2税务表，或税务及其他公共机构文件组合。对于文保建筑修复通道，公证证书须载明该建筑在政府公报中的编号，并说明投资涉及的是原建筑还是扩建部分，以界定修复范围与合规路径。
尚未开发土地（空地或农地）投资附施工的情况下，新规要求提交工程承包合同的数字化证明，以及全额支付建筑总成本的凭证；此时房产估值口径为土地与建筑市场价值之和，或仅以建筑本身价值计算，两种口径在审核中均被接受。
值得特别关注的是续签环节：新规在首次申请接受律师证明替代登记文件的同时，对续签（renewal）仍保留了"须完成土地登记或由律师出具登记已完成的证明"的要求，二者口径并不对称。换言之，首次申请时土地登记未落地不构成递交障碍，但续签申请时登记完成是正式要件。投资者在持有期内的登记进度，会直接影响下一次续签能否按期通过。
本文引用于：希腊移民与庇护部