希腊拟2027年将非欧盟买家住宅交易税升至15%，购房移民成本怎么变？
希腊总理米佐塔基斯在第90届塞萨洛尼基国际博览会上公布的一揽子住房与经济政策中，一项与海外购房者直接相关的税制调整引发了持续讨论：自2027年1月1日起，非欧盟国家公民在希腊购买住宅类房产时适用的房产转让税，将从现行的3%（计入市政附加费后实际约3.09%）提高至15%。希腊国民经济与财政部目前已按这一税率口径作出设定，但正式法案文本尚未公布。
此次调整的适用面被明确划出边界。非住宅类资产——写字楼、商铺、零售物业、酒店、仓库以及开发用地——不在此次提税范围内，第三国买家购买这些类别仍按3.09%计税。希腊本国居民与欧盟成员国公民购买的住宅同样维持现行税率。真正被纳入15%口径的，是非欧盟公民名下的住宅，以及按现行法规定性为住宅的物业。
按名义税率推算，成本变化相当直观。一套25万欧元的房产，转让税将由约7725欧元升至37500欧元，差额接近2.98万欧元；40万欧元的房产由约1.236万欧元升至6万欧元；80万欧元的房产由约2.472万欧元升至12万欧元。落到黄金签证的最低档，购房人需要准备的现金总额将从约25.77万欧元提高到28.75万欧元；最高档则从约82.47万欧元升至92万欧元。税费按约定成交价与政府评估价中较高者计算，由买方在签署公证契约之前缴纳。
需要特别注意的是，税率锁定以契约为准，而非以任何前置动作为准。初步协议、预订函、已支付的定金均不能锁定3.09%的现行税率；只有在措施生效之前完成公证契约的签署，才按旧税率计税。由于购房流程涉及税号申请、资金来源审核、银行安排与产权尽调，通常需要数月时间，这一时间节点的实际约束力可能比表面看到的更强。
黄金签证的投资门槛本身在本轮公告中没有变化。目前仍为25万欧元（商业转住宅改造项目与受保护历史建筑修复）、40万欧元（希腊大部分地区）、80万欧元（阿提卡大区、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼以及常住人口超过3100人的岛屿）。但门槛不变并不等于总成本不变：25万欧元的商改住通道在改造完成后通常被定性为住宅，按现有措辞将一并落入15%区间，该档位进入成本因此增加约2.98万欧元。最终定性取决于法案文本的具体表述。
不确定性同样存在。生效日期在官方表态中出现过2027年1月1日与2027年7月1日两种口径，措施须经议会表决并由法律公布后才会生效。希腊定于2027年春季举行大选，议会构成的变化也可能影响最终结果。此外，欧洲经济区国家国民是否适用新税率，尚待立法澄清。在法律正式颁布之前，现行3.09%的税率继续有效。
对计划通过购房取得希腊居留的申请人而言，可核查的动作集中在三点：确认目标房产在法案文本下被归为住宅还是非住宅；把公证签约日期当作决策的关键变量，而不是把2027年1月视为准备工作的起点；把税费、法律费用与其他交易成本一并计入总投入测算，而不是只看房产物色本身。至于历史建筑修复与商改住物业，其在雅典都会区的可转换存量本身有限，竞争强度与价格走势同样构成变量。
本文引用于：希腊国民经济与财政部（Ministry of National Economy and Finance）