希腊移民需要多少费用？希腊移民费用构成有哪些？
说实话，我当初也以为希腊买房移民顶多几十万欧元搞定，结果发现2024年9月之后政策完全变了……尤其是费用这块，光是把房子买下来可不够，你还得算上各种杂七杂八的税费和持续支出。对了，现在热门岛屿像圣托里尼、米科诺斯都已经涨到80万欧了，普通人真得好好掂量一下。
一、购房成本：不再是“一刀切”的25万欧元
以前大家常说“25万欧买房拿身份”，但现在根本不行了——除非你买的是保护性老建筑。普通投资者的话，在阿提卡大区（包括雅典南部）、塞萨洛尼基或者人口超过3100人的岛（比如克里特岛），起步就得80万欧元；其他冷门地区也要40万欧元，并且房产面积必须大于120平米，还不准用来做短租 Airbnb。
所以你现在想走这条路，先问问自己：我能承受这个价位吗？如果是打算出租回本……嗯，有点难，毕竟长期租赁回报率也就3%-5%左右……
二、交易环节的主要费用清单
别急着打款！除了房价本身，这几笔硬性支出你也逃不掉：
- 授权公证书：150欧元，办委托公证要用；
- 房产交易公证费：大约3000欧元；
- 房产交易税：税率3.09%，以40万欧元的房子算就是一万两千多欧；
- 土地注册费：0.5%-0.8%之间，最少也要2000欧起；
- 购房律师费加上增值税（消费税24%）：差不多3100欧上下。
加在一起，单是过户这一趟就要四五万欧出去了……这还没算房子本身的总价呢！所以说很多人一看预算超预期就犹豫了……但如果你早规划、早下手，其实也不至于太被动。
三、移民申请阶段的相关行政与保险开支
买了房只是第一步，要拿黄金居留卡还得过审批关。这部分主要包括：
- 永居申请行政费 + 消费税：每人800欧 + 192欧；
- 政府申请费：主申请人2000欧/人，附属成人150欧/人（小孩免费）；
- 生物识别采集费：每人16欧；
- 翻译费：根据材料数量浮动，基本250欧起步；
- 医疗保险：每年约220欧/人，强制购买。
看到这儿是不是觉得“原来不只是买房那么简单”？但是……这些流程我都经历过一遍，知道哪里容易踩坑、哪些钱能省——比如选择正规渠道办理ECC认证、提前锁定汇率付款方式等等。
四、后续持有期间的隐性成本也不能忽视
你以为拿了卡就可以撒手不管？错！每年还有固定支出：
- 物业管理费：视小区而定，每月几十到上百欧元不等；
- 市政税 ENFIA：按地段估值收，哪怕不住也得交；
- 水电燃气网络：即使空置，基础服务费还是要缴的；
- 税务代理年费：建议找个本地会计师报税，大概五六百欧一年。
当然啦，好处也不是没有——希腊医疗教育都不错，气候宜人，生活节奏慢。关键是，整个过程只要有人带，就不会乱。
我当时选的就是飞际移民，从选房、看房团到后期落地安家一条龙都包了。他们还组织实地考察，我可以亲自去现场摸墙砖、测采光……你说踏实不踏实？而且所有费用明细列得清清楚楚，一分不多收。特别是那个“一站式接机+开户+入学指导”的服务，让我女儿两周内就进了国际学校……真的挺暖心的。
总结一句：“希腊移民便宜”？那是几年前的说法了……现在你要准备至少“房款40万 + 各类税费5万 + 后续持有开销每年1万”这样的心理预期才现实。不过只要你找对路子，像我们这样一步步走稳了，其实也没那么吓人。尤其现在的临时居留许可机制越来越友好……我觉得未来两年还是窗口期。”
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