希腊黄金签证：上半年申请降四成、签发升两成，存量3.2万居欧洲尾部
移民与庇护部公布的2026年上半年数据给出了一组方向相反的数字：新递交的投资居留申请共2551份，其中6月单月395份，较去年同期4553份下降44%；而同期签发的新居留许可达4919份，同比上升21%。申请端回落、签发端抬升，两者叠加的直接结果是积压消化——另有7368份来自2024与2025两年的申请仍在等待处理。签发量之所以高于申请量，是因为大量已签许可对应的是2024、2025年积压、当时仍按旧门槛受理的申请；那段时间门槛尚未全面上调，投资者为赶在改革生效前锁定旧规则而集中递交，形成了后续处理的存量。
结构上，绝大多数新申请落在25万欧元档，40万档明显偏少，80万档更少。80万欧元门槛适用于阿提卡大区、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼以及常住人口超过3100人的主要岛屿。之所以25万档成为主力，是因为它并非只对应低房价地区：依据商改住例外，一栋原为办公楼、工业物业或酒店的物业，只要主使用空间转为居住用途且用途变更在申请前完成，即便位于阿提卡等高门槛区，也可按25万欧元计入。这一规则使低门槛档成为投资者的主要落点，也推动了对存量商业物业改造的投资需求；不过相关部门同时指出，改造带来的新增住房供给仍不足以完全抵消此前外国投资退坡留下的缺口。
申请量回落的另一个直接原因是短租限制。新规之下，通过黄金签证购入的物业不得再投放到短期旅游租赁平台，此前40万档地区"购入后专做短租获利"的模式被显著压缩，投资者兴趣随之走低。政策制定方的逻辑并非单纯的"坏消息"：外部需求旺盛曾推高近年房价，新规则意在把外国资本引导向"通过改造存量非住宅物业来增加居住供给"的方向。对持有者而言，这意味着该签证所关联房产的用途边界收窄，转售与出租的变现路径需要重新评估。
就存量规模而言，截至2026年年中，希腊自2014年开征以来累计有效黄金签证居留（不含投资者家属）达32702份，其中24796份为初始五年许可，7726份为2021年前入项者的续期。与2025年6月的22001份相比，一年内有效许可增长48.6%。横向比较，葡萄牙已于2023年10月取消房产通道，西班牙于2025年全面停发，希腊因此仍是欧洲主要经济体中仍保留购房投资居留的尾部存量之一。对已入项的持有者，这一变化影响有限；对尚未入项的潜在投资者，则需把"是否仍值得在此时点递交"与"选哪种投资档"作为并行的两项决策来权衡。
与黄金签证相关的另一条尚在推进的线索，来自已批准数周的新国家住房政策计划中的一项提案：允许投资者以"组合房产"方式购入多套住宅，前提是所有房产在指定期限内全部用于长期租赁，投资者不得自用、不得投放短租。其政策目标是把外国投资直接对接住房供给、把空置或低利用物业重新带回市场。该提案目前仍处计划文本层面，落地须配套明确的准入规则与用途监测系统，并明文禁止任何不增加住房供给的用途，短期内不构成新的可递交类别。建议关注后续公报与细则发布节奏。
本文引用于：希腊移民与庇护部（Ministry of Migration and Asylum）