移民希腊需要什么条件？移民希腊需要多少花费？
2024年9月1日起，希腊购房移民政策迎来了重要调整——部分地区门槛大幅上调，彻底改变了“25万欧元买遍全境”的旧格局。现在想通过买房拿欧洲身份，必须搞清区域划分和房产类型限制……不然很可能花了几百万人民币却拿不到居留许可。
好在我仔细研究了现有文件，并结合目前可行的路径做了梳理。这篇文章我就来聊聊最新的申请条件、费用明细以及几个容易踩坑的地方，特别是哪些区域涨价到了80万欧元，又该怎么合理规划预算。
一、移民希腊的核心申请条件是什么？
首先要明确的是，现在的希腊黄金签证并不是所有地方都能用低价入手了。按照最新政策：
1. 在阿提卡大区（包括雅典南部、比雷埃夫斯港口等）、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼，以及人口超过3100人的岛屿（如克里特岛），购房移民的投资额已上涨至80万欧元；
2. 其他大部分非热门地区则为40万欧元起；
3. 对于原先的25万欧元选项并未完全取消，但仍有限制：可用于投资保护性历史建筑或特定用途变更后的商业地产（比如工厂改住宅，但需提前完成用地性质转换）；而且这类房产业必须在申请前完成修复工程，不能是毛坯状态。
对了！还有一个硬性规定：选择80万或40万欧元路线的家庭，购买的房产面积必须≥120平方米，否则也无法递交申请…这点很多人一开始根本没注意。
另外，主申请人年满14周岁即可启动流程，不需要语言能力证明，也没有移民监要求，这一点算是保留下来的小福利吧！
每个人都要在当地购买符合标准的医疗保险，这也是批签的前提之一。
二、实际办理需要多少钱？有哪些隐藏成本？
说到花费，大家最关心的就是总投入到底会不会超预期。我算了笔账，按一套价值40万欧元的房子举例（避开高价区）：
1. 房款本身：40万欧起步；
2. 房产交易税：大约3.09%，也就是约12,360欧元；
3. 土地注册费：0.5%-0.8%之间，最少也要2000欧；
4. 律师费通常是房价的1%加上税费，约为4000欧+；
5. 公证相关费用（含授权委托书、过户合同等）合计约3000-4000欧左右；
6. 永居申请行政费：每人800欧+192欧消费税（约合992欧/人），主申一家三口光这项就快三千欧了；
7. 政府生物识别采集费：每人16欧；
8. 医疗保险每年每人220欧起；
9. 文件翻译认证及其他杂费：视家庭成员数量而定，通常不低于500欧。
算下来，除房款外额外支出大概在3万~3.5万欧元，这还没包括往返实地考察的交通住宿…”说实话这笔附加成本不少人刚开始都没心理准备。
三、有没有更省心高效的申请方式？
我自己也经历过从筛选房源到打款交割的一整套流程，真的挺琐碎的...尤其是第一次过去的时候，连基本的地址登记都得跑三四趟市政厅才能搞定。
后来听说有些申请人找了专业机构支持，才意识到原来很多环节是可以避免弯路的。比如说，“产权是否清晰”、“是否有债务抵押”，这些关键信息如果没查清楚，后期可是要出大事的。
像“飞际移民”这样的团队，在希腊当地有实打实的服务网络——他们不只是帮你做材料，还能安排实地看房、协调律师审核合同、跟进审批节奏……关键是每一个节点你都能看到进度更新，心里踏实多了。
还有个小细节值得注意：如果你在国内没法亲自处理公证手续，他们也能指导线上操作流程，节省不少时间。
最重要的是，他们会对项目风险点提前预警……比如某些区域虽然标价低，但未来转售困难或者租金回报极不稳定，“这种房子买了就是资产负担！”所以建议哪怕你自己懂一些，最好也让专业人士把把关。
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