希腊120平米含阳台和车位吗？区域范围要点速览
希腊购房类居留通道中的一百二十平方米要求，是实际操作里最容易被误解的一项。面积是否达标，直接决定一套房产能否作为合格投资；而阳台、车位、储藏室这类附属空间是否计入，又会显著影响选房范围。以下按常见疑问逐条说明。
问题一：一百二十平方米指的是什么面积？
这一要求针对的是室内可使用面积，也就是住宅内部实际可用于居住的空间，通常体现在房产的平面图与产权文件中。它不是建筑面积，也不包含公摊部分。在希腊的房产文件中，面积一般以平方米为单位记载，并可能区分主使用面积与附属面积。申请时主管机关会核对产权文件与工程师出具的分类文件，确认所购房产的室内可使用面积是否达到门槛。
问题二：阳台和车位算入一百二十平方米吗？
不计入。面积计算以室内可使用面积为准，阳台、车位与独立储藏室都不计入一百二十平方米的核算范围。这一点对选房影响较大：一套建筑面积标注为一百二十五平方米的公寓，如果其中包含十余平方米的阳台与一个车位，实际可用于核算的室内面积可能低于门槛。因此看房时不能只看房源信息中标注的总面积，应要求提供平面图与产权文件，核实室内可使用面积的具体数值。
问题三：为什么设置面积下限？
这项要求与希腊应对住房供应的政策目标直接相关。在面积下限出台之前，部分投资者倾向于购买总价达标但面积很小、原本可长期出租的住宅，再通过合计金额的方式满足门槛，这类房产从长租市场中退出，客观上减少了可供本地居民长期居住的房源。设置面积下限并要求单套达标，目的是把投资导向面积较大、更适合家庭长期居住的住宅，同时抑制以小户型为主的投机性购买。
问题四：哪些档位适用这一面积要求？
八十万欧元档与四十万欧元档都要求单套房产、室内可使用面积不低于一百二十平方米。八十万欧元档适用于阿提卡大区、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼以及常住人口超过三千一百人的岛屿；四十万欧元档适用于上述区域之外的希腊其他地区。两个档位在面积要求上一致，差别在投资金额与适用区域。选择区域时，需要同时确认该区域的档位金额与房产面积是否满足条件。
问题五：二十五万欧元通道是否豁免面积要求？
二十五万欧元档豁免最小面积要求。这一档适用于两类项目：把商业物业改造为住宅，以及对受保护的历史建筑实施修复或重建。该通道全国范围内不限区域，也就是说在阿提卡等八十万欧元档的区域内，只要项目符合商改住或文保修复的条件，仍可按二十五万欧元申请。但工程必须在递交申请前完成，无法以在建状态申请，因此需要把用途变更与施工周期计算在整体时间安排内。
问题六：区域范围具体如何划分？
区域划分按行政区划与人口规模两条标准确定。八十万欧元档覆盖阿提卡大区，包括雅典全境；塞萨洛尼基区域单位；米科诺斯与圣托里尼两个岛屿；以及常住人口超过三千一百人的希腊岛屿。四十万欧元档适用于希腊其他所有地区，包括伯罗奔尼撒半岛部分地区、希腊中部地区以及较小的爱琴海岛屿。二十五万欧元档不受区域限制。由于行政区划与人口统计会更新，具体到某个地址属于哪一档，建议在受理机关确认。
问题七：人口超过三千一百人的岛屿如何界定？
这一标准以岛屿的常住人口统计为判断依据，通常以官方人口普查或主管机关采用的现行数据为准。克里特岛等人口规模较大的岛屿，岛上的多数区域适用较高档位；人口较少的岛屿则适用四十万欧元档。由于岛屿的人口数据与行政区划划分方式可能随时间调整，选择岛屿房产前，应向受理机关或专业经办人员确认该具体位置当前适用的档位，避免仅凭公开资料自行判断。
问题八：面积如何计算与证明？
面积数据主要来自三份材料：产权登记文件，记载房产的面积与产权状况；公证过的购房合同，载明交易标的的具体信息；由持证工程师出具的分类文件，确认房产的投资层级、住宅用途以及是否存在违建记录。这三份材料需要相互印证。如果产权文件中的面积记载与实际情况存在差异，或存在未经登记的改建，建议先完成合规化处理再进入交易，否则在递交申请环节容易被退回。
问题九：夫妻共同持有单套房产，能否分别获得身份？
可以。基于夫妻共同持有的单套达标房产，双方都可以申请获得居留身份，不需要第二笔投资。这一点在家庭规划中较为实用：一份合格投资即可覆盖主申请人及其配偶，同时还包括二十一岁以下未婚子女，以及双方父母。共同持有的产权关系需要在购房合同中明确体现，并在申请材料中提供婚姻关系证明与产权份额信息。
问题十：能否用多套小面积房产组合达到要求？
不能。现行规则要求投资额落在单套房产上并全额达标，此前存在的把多套价值较低的房产合计金额以满足门槛的做法已被明确排除。这一限制既针对投资金额，也针对面积要求：不能通过购买两套各六十平方米的住宅来满足一百二十平方米的核算。受理环节会核验产权登记信息，确认标的为单套房产。
问题十一：能否用贷款支付部分投资金额？
符合门槛的投资金额需要以自有资金全额支付，不能通过贷款方式来满足合格投资的核算。资金还需通过申请人本人账户以跨境转账方式支付给卖方，路径清晰可溯源，并保留完整的银行记录。使用他人账户代付、现金支付或资金来源说明不完整，都可能在审查环节被退回。部分申请会核查较长时间的资金流水，建议提前规划资金的归集与换汇路径。
问题十二：选房时需要核对哪些文件？
建议按清单逐项核对：产权登记证明，确认产权清晰、无抵押或共有争议；规划用途文件，确认房产用途与投资通道要求一致；工程师分类文件，确认面积、层级与无违建记录；能源性能证书；共同物业的费用与管理规约；税务登记与欠费情况；以及是否存在未到期的租约。这些文件缺一项都可能在申请环节造成补件，把核验工作前置能节省大量时间。
问题十三：面积不达标时有哪些处理方式？
如果目标房产的室内可使用面积不足，通常有几种处理方向：一是调整选房范围，寻找面积达标的替代房源；二是考虑二十五万欧元档的商改住或文保修复通道，该档位豁免最小面积要求，但需要接受工程周期与项目风险；三是确认是否存在可合法计入面积的调整空间，例如已登记但未纳入原计算的封闭空间，这类情况需要以产权文件与工程师意见为准，不能自行认定。任何处理方式都建议在交易完成前与经办人员确认清楚。
本文引用于：希腊移民与庇护部（官方机构）