希腊长租免税的房子能多大？120平方米起步，租客每多一名子女加20平方米
面积上限是 120 平方米，按产权登记的建筑面积计；承租人有 2 名以上抚养子女时，每多 1 名放宽 20 平方米——3 名子女对应 140 平方米，4 名对应 160 平方米，依此类推（据希腊所得税法典过渡条款）。超过这条线，整套房就失去 36 个月租金收入免个税的资格，不是超出部分打折，而是全部不适用。
面积对不上，后面的手续全白做。
量的是登记面积，不是你以为的使用面积
中介嘴里常说「这套 118 平方米」，指的是房源描述里的使用面积或估算面积，与免税口径不是一回事。免税条文量的是住宅的建筑面积，以产权文件、土地登记与能源证书（ΠΕΑ）上的数字为准。三者不一致时，以登记数据为口径，必要时请工程师重新出具测量图。这一步不做，后面的租约、申报、免税申请都建在沙上。
签约时点的子女数，就是判据。
为什么卡在120平方米
这条免税不是普遍减税，而是定向激励：把空置房和短租房推回长期租赁市场，同时避免高价值大户型借政策套利。120 平方米在希腊城市住宅里大致对应一套三居室，覆盖的是本地家庭租客的主力需求段。政策设计者把优惠绑定在「中等面积 + 长期租约」这两个条件上，房源越贴近本地家庭的实际需求，越容易满足。
多子女家庭怎么加面积
规则是「承租人有 2 名以上受抚养子女，每多 1 名加 20 平方米」。两名子女不加，从第三名起算：3 名子女 140 平方米，4 名 160 平方米，5 名 180 平方米。判断基准在签约时点，看租客当时的抚养子女状况，并需要相应证明文件。这里有个常被忽略的实操点——房东不能先按「反正租客以后会生孩子」把面积放宽，认定按签约时的事实。
面积只是三道门中的一道
三道门必须同时打开。面积：120 平方米起算的那条线。租期：不少于 3 年，租给公立医疗人员、公立学校教师、军警等特定职业的，可以按 6 个月以上的连续短约走特别通道。房源前史：签约前 3 个纳税年度申报为空置，或上一纳税年度专门用于短租并已如实申报。任何一道不满足，免税不成立。三选一的思路在这里行不通。
免的是所得税，不是全部持有成本
免的范围限于自然人出租住宅取得的租金所得，在合同签订月之后的 36 个月内不征该项个人所得税。不免的有：单一物业税（ENFIA）照缴，保险、维修、物业费、市政费用照付，这些支出也不会因为免税而变成可抵扣项目。把这条写进收益模型时，正确算法是「租金收入不减个税，但持有成本照旧」，不是「净收益等于租金」。
36 个月，从签约次月起算。
签约窗口的时间账
现行条文的签约窗口截止于 2026 年 12 月 31 日。希腊财政部 10 月 18 日提交的税收法案拟把这一截止日推至 2027 年 12 月 31 日，征询期到 11 月 1 日，预计 11 月内提交议会（据希腊财政部法案文本，2026-10）。两点要说清：拟延长的是「签约截止日」，不是把 36 个月免税期拉长；延长尚未完成立法，今天能依赖的仍是 2026 年 12 月 31 日。
合同签了不等于免税到手
免税资格靠申报记录证明，不靠合同本身。需要完成的是租约在税务系统的电子落档与租金信息申报，之后按年度在所得税申报中体现。签约当年到租约开始前，房东还不能就同一套房提交过长租信息申报，否则会被认定为「旧租约续期」而非「新增长租供给」。远程操作的房东最容易漏这一步，也最容易在两年后被追缴。
四个让免税前功尽弃的操作
1. 免税期内把房子改回短租。免税从改回短租的当年度起停止，此前享受的部分可能被追溯。2. 36 个月内房子重新空置。免税从空置所属年度起停。3. 面积按使用面积申报，登记面积超出上限。4. 租约写成 2 年加自动续约，实质租期不足 3 年。四种情形都不是「少拿一点」，而是资格不成立。
小面积房源反而更好用
60 至 90 平方米的两居室在雅典、塞萨洛尼基的长租市场流动性最好，也天然落在面积上限之内。这类房源的租金水平不高，月租常在 450 至 650 欧元区间（据希腊房产中介协会 2026 年二季度城市租金样本），免掉 36 个月的个税，对净收益的改善幅度反而比大户型更明显——因为大户型本来就在门槛之外。政策红利集中在中等面积段，这一点在选房阶段就该考虑。
和黄金签证120平方米门槛的重合
黄金签证的 80 万欧元与 40 万欧元两档，要求所购房产为单套、面积不低于 120 平方米；25 万欧元档适用于商改住与文保修复类房产（据希腊移民与庇护部投资者居留条款）。同一套 120 平方米的房子，在身份线与税务线上的口径正好接上：买它满足居留门槛，租它满足免税上限。但要注意，为取得或续签投资者居留许可而购入的房产不得短租，长租是这类房产的主要出路。
哪类房东不适合走这条路
如果房产在雅典第 1、2、3 市政社区或塞萨洛尼基第 1 市政社区，且已有短租登记号、旺季出租收益远高于长租，转长租是收益上的让步，免税 36 个月未必补得回来。如果房子面积超过 120 平方米且租客没有多名子女，这套优惠用不上，应按普通出租做税务安排。如果打算两三年内出售，3 年租约会成为交易障碍，买家接手时还要承受租客优先承租权的问题。
房东自查的四步
先调 Ε2 申报记录，确认近 3 个纳税年度的空置或短租状态。再核对登记面积与产权文件是否一致，超出就放弃这条路径，别在合同上做技术处理。然后确认租客画像：租期能否签到 3 年，抚养子女数量是否够放宽门槛。最后把电子落档排进时间表，留出至少 3 周缓冲，不要压到 12 月下旬。
本文引用于：希腊移民与庇护部（官方机构）