希腊拟改按税务居民身份计15%转让税：持欧盟护照但税居境外者不再豁免
希腊财政部10月18日公开的2027年预算配套法案，把拟议中非欧盟买家购房15%转让税的判定标准，从"国籍"改成了"税务居民身份"。11月1日公众咨询期结束后，政府已明确表示将在本月把法案送交议会审议。这一改动直接改变了此前多组买家的判断：持有欧盟护照、但日常居住地与纳税地仍在欧盟之外的买家，将和纯粹的非欧盟买家落在同一个高税率区间，不再因护照而豁免。
判定节点：税居在哪里，就按哪里的规则计税
按草案第16条的表述，15%税率适用于"税务居民位于欧盟与欧洲经济区之外"的购房人。这条款的实际含义有两层。其一是护照不等于身份：一位持有葡萄牙或德国护照、但仍在以色列或其他非欧盟辖区纳税的人士，按草案口径将被视作非欧盟税务居民，适用15%；其二是反向情形同样成立，一位非欧盟国籍但已在德国完成税务居民登记、按当地规则纳税的买家，不在15%的适用范围内。对以多国籍身份购房的买家来说，判断"我算谁的居民"要落到个税申报地、实际居住天数与纳税记录上，而不是护照封面。
税率锁定仍在公证签署日，生效窗口为2027年7月1日
草案把高税率的起算点保留为"2027年7月1日起签署的最终契约（公证文书）"，此前已谈妥意向、仅签预订协议或支付定金的交易，都不能锁定旧的约3%税率。10月18日的公众咨询中已出现两个口径——最初对外沟通指向2027年1月1日，随后主管部门把时点统一指向2027年7月1日。实务上真正的排期变量是公证处档期而非签约顺序：一份拖到2027年7月1日之后才完成公证的过户，即使意向早在2026年就已达成，也要按15%计税。以80万欧元的标的测算，税额从约2.4万欧元跳到12万欧元，差额接近一笔独立首付；40万欧元档差额约4.8万欧元；25万欧元商改住档差额约2.98万欧元。加上地方附加费后，实际税负从约3.09%升至约15.45%。
25万商改住档的税率归属，仍是当前最模糊的一块
草案说明中反复强调的适用范围是"自然人购买住宅"，商业物业与土地被明确排除。这一条款对25万欧元商改住通道的直接买家影响最大：他们购买的起点物业是商业性质物业，改造完成并改用住宅用途后再过户，究竟按"住宅"15%计、按"商业"排除、还是按"改造完成前"的时点计，草案文本没有给出明确答案。这一模糊地带叠加120平方米面积下限、一次性复用规则、用途变更须先于递交申请完成等既有执行要点，构成当前最需要在交易结构层面提前核对的合规风险。
公司名义购房与2027年大选：两个尚未敲定的变量
草案说明目前只覆盖自然人购房，法人实体持有物业是否同样适用，需等最终法律文本确认。与此同时，2027年春季希腊将举行议会选举，税率、适用范围与过渡条款都可能随最终文本调整；把"15%一定会落地"当成既定结论并不稳妥，反过来把"大选后一定回到3%"当成保险也缺乏依据。稳妥的做法是以法案公布为起点倒排时间，而不是押注任何一个单一口径。对拟用公司持有的买家，法人结构是否豁免、豁免边界在哪里，须等文本落地后再评估，不宜提前锁定交易结构。
本文引用于：希腊财政部（2027年预算配套法案草案）、希腊政府官方公报（草案与公众咨询记录）