希腊车位储藏室算投资额吗？可计入与不可计入部分
价格可以计入，面积不能计入。黄金签证 80 万与 40 万欧元两档要求「单一物业、主用途面积不低于 120 平方米」，车位、储藏室属于辅助面积，不计入这条面积线；但若与住宅同一产权单元、并入同一份买卖合同，其价格可以计入投资总额。118 平方米的公寓配 12 平方米车位，报价写 130 平方米，实际仍不达标（希腊移民与庇护部，2026）。
面积这条线，才是这笔交易里真正容易踩空的地方。
面积与金额是两套算法
门槛有两条独立的标准：一条是投资金额，看合同总价；一条是面积，看主用途使用空间。金额达标不代表面积达标，面积达标也不代表金额达标。审核时两条分别核对，任何一条不满足都不构成合格投资。把两者混在一起理解，是这笔交易里最容易出错的地方，尤其在销售话术把「总建筑面积」和「总价」并列呈现的时候。
图纸上的一行数字，往往决定整个方案能不能成立。
主用途面积指的是什么
指的是承担居住功能的区域：卧室、客厅、餐厅、厨房、卫生间、过道等日常起居空间。计算依据通常是建筑图纸与产权登记文件上标注的使用面积，而不是销售宣传页的「建筑面积」。阳台是否计入、封闭阳台与开放阳台是否有区别，要看当地登记口径；顶层露台、庭院一般不计入主用途面积。差异往往只有几个平方米，但足以决定是否跨过 120 这条线。
四类附属空间的处理
车位：独立产权车位不计入住宅面积，与住宅同一产权单元时可作为附属设施随房转让。储藏室：地下室或独立储物间属于辅助面积，不计入。阁楼：如果是合法登记的可居住空间，可能计入；仅作储物用途的不计。地下室：除依法登记为居住用途外，一般不计入。四类空间在合同里应分别列明面积与价格，含糊写成「总面积」会带来后续争议。
分项写清，是这份合同较为实用的一条纪律。
面积线为什么卡得这么死
因为它是区分「一套住宅」与「一笔资产打包」的技术手段。若不设面积门槛，一套 60 平方米的小户型加两个车位就可能凑到金额要求，投资移民就变成了纯粹的金融操作，与住房政策目标脱节。120 平方米这条线把标的锚定在家庭住宅上，也让「拼单凑额」失去空间。理解立法意图，就能预判审核会盯哪些细节。
附属面积的价格能不能计入
与住宅同一产权单元、在同一份买卖合同中一并转让的车位与储藏室，其价格通常可以计入投资总额。前提是产权清晰、合同分项列明、付款凭证可追溯。单独购买、产权独立的车位，一般不能作为独立投资标的计入。若车位属于另一个业主或属于共有部分，则既不能计入金额，也不能随房转让。这一层区分在签约前必须查清。
合同怎么列才不被质疑
建议在合同中分别列明：住宅部分面积与价格、车位面积与价格、储藏室面积与价格，并注明各自产权编号。总价可以合并支付，但分项金额要与产权文件、税务申报一致。资金来源审查已扩大到 7 年，付款凭证与合同分项必须能一一对应。把附属设施写成「赠送」，看似省钱，实际会让总价与评估价出现缺口，反而增加解释成本。
单一物业与附属设施的关系
单一物业指的是一个产权单元，附属设施随主物业转让不破坏单一性。但如果把两套独立产权的公寓「打通」成一套，只有在产权合并、用途登记完成后才可能被视为一个单元，且要看规划部门是否认可。市场上常见的「买两套小的当一套报」的做法，在产权未合并前不符合要求。这一点与组合房产提案是两回事，后者尚未立法。
25 万档为什么不受面积限制
因为 25 万欧元对应的是工程属性，不是标准住宅交易：商业或工业建筑改住宅，或列级保护建筑修复。改造后的户型面积由原建筑结构决定，硬套 120 平方米没有意义，因此该档不设面积要求。但用途变更必须在提交申请前完成，保护建筑的修复进度还要接受核查。不设面积不等于不设条件，条件换成了另一种形式。
房产税的计算基础不同
按客观价值计征的房产税，计算基础是建筑面积乘区域系数，税率区间为每平方米 2 至 16.2 欧元，客观价值合计超过约 50 万欧元的部分另有附加税（希腊独立公共收入管理局，2026）。附属面积在税务计算中的处理与签证面积口径不完全相同，不能拿一个数字两处套用。持有成本要按税务口径单独测算。
过户税按合同价计
房产转让税按合同价计征，现行税率为 3% 左右，另有公证费、登记费与律师费，附加成本合计通常占房价的 7% 至 10%。附属设施的价格并入合同总价，也会相应增加税费。若合同把附属设施价格压低以避税，一旦被核定调整，补税与滞纳金由买方承担。省下的税往往小于解释成本。
常见误区：总面积够 120 就行
审核看的是主用途面积，不是合同上的总面积。把车位、储藏室、阳台一并计入得出 125 平方米，实际主用途面积可能只有 112 平方米。
面积要拆开算，不能合并看。
尽调要调哪几份文件
建筑图纸与使用面积标注、产权登记证明、房产税申报记录、此前的用途许可文件。四份文件互相印证，才能确认主用途面积与产权单元的完整性。图纸与登记不一致时，以登记为准，并需要工程师出具说明。这一步花的时间和费用不多，却能避免签约后才发现面积不达标。
不同城市的口径差异
雅典、塞萨洛尼基与岛屿在登记习惯上有差别：老城区部分建筑的历史图纸缺失，需要以现状测绘补足；岛屿上的独立住宅常带庭院与储物间，附属面积占比更高。同一套 118 平方米的房子，在图纸齐全的城市可以顺利核验，在图纸缺失的地区可能要走测绘与补登记流程，时间成本完全不同。
先看图纸，再谈价格
面积这道线在图纸上就已经确定，谈价之前先要一份标注使用面积的建筑图纸。图纸不清楚的，宁可不碰，也不要指望在申请阶段用解释补上。一套面积刚过线的住宅，比一套面积差几平方米、价格便宜两成的住宅更值得考虑。
本文引用于：希腊移民与庇护部（官方机构）