办理希腊阴阳合同要准备哪些材料？转让税、面积要求核对清单
合同价与实际付款不一致会怎样？这是交易环节中最需要提前想清楚的问题。所谓「阴阳合同」，指的是在公证文书上写一个价格、在实际结算中按另一个价格执行，通常表现为做低或做高文书金额，以调整税负或投资额。希腊主管部门对这类操作的审查已经明确加强：变相返款、做高合同价、虚构投资结构被列为重点核查对象，查实会导致拒签，已获批的身份也可能被撤销。与其研究如何准备材料去配合这类安排，不如把合同价、付款凭证与资金来源做成一条完整且相互对得上的链条。
阴阳合同具体指什么
常见形态有两类。一类是做低合同价，公证文书按低于实际成交的金额签署，差额通过现金或其他方式补足，目的是降低按合同价计算的转让税。另一类是做高合同价，把文书金额抬到门槛线以上，用于满足投资额的数值要求。
两类操作都改变了同一份交易在文书与资金两个层面的记载，形成两套数字。审查端的做法是把两套数字对齐核对，因此只要其中一套留下痕迹，链条上的矛盾就会暴露。
为什么审核端会重点核查
核查的重点在于交易真实性。第 1/2026 号通函明确把变相返款、做高合同价与虚构投资结构列为联合审查对象，一旦查实不仅拒签，已获批的身份也可能被撤销，情节严重的还会移交进一步调查。
另一个原因是资金来源追溯。现行规则要求对资金做较长时间的追溯核对，通常覆盖此前多年。资金来源、路径与到账记录之间若出现缺口，或者付款人与合同当事人之间的对应关系说不清楚，都会成为核查的切入点。
转让税的计税基数怎么定
转让税不是简单地按合同价计算，而是取成交价与税务机关核定价值这两者中的较高者作为基数。现行税率为 3%，另按税额加收 3% 的市政附加，实际负担约为 3.09%。
把合同价做低，未必能降低税负，因为核定价值可能高于合同价，此时基数按核定价值计算，做低合同价只是增加了文书与资金之间的不一致。已公布的计划是把非欧盟自然人购买住宅的税率提高到 15%，含市政附加后约为 15.45%，起算日定在 2027 年 7 月 1 日，目前仍处立法准备阶段。
做低合同价的现实风险
做低合同价的风险分布在三个阶段。交易阶段，核定价值的介入可能让省税的预期落空；持有阶段，转让房产时需要核对历史的完税记录，此前申报口径与实际情况的差异会被重新审视；退出阶段，欠缴会阻断过户，补缴与滞纳金会一并出现。
对通过购房取得居留的申请人，还有一层额外影响：投资额通常以合同价与核定价值中较高者为依据，做低合同价未必能达到门槛要求，反而可能因为数额不符被要求补正。
做高合同价同样有风险
做高合同价的直接后果是税负上升，因为转让税基数随之抬高。以 80 万欧元档为例，按现行口径的转让税约为 2.4 万欧元，若把文书金额抬高，税额同步增加。
更实质的问题在于资金链条。虚高的合同价需要对应的付款凭证支撑，若差额以变相返款的方式回流，就落入通函明确禁止的情形。一旦被认定，后果比少缴税更严重。
面积要求怎么核对
面积要求与门槛挂钩：80 万欧元与 40 万欧元这两档要求单套住宅建筑面积不低于 120 平方米；25 万欧元的商改住与保护性建筑修复档不设面积下限，也不限区域。
核对面积时要注意两点。一是面积必须体现在单套房产上，多套小面积房产合并计算不被接受，拼单路径已被明确排除。二是辅助空间是否计入投资额与是否计入 120 平方米是两个不同问题，前者可以计入投资额，后者不计入，合同附件中的面积构成应当逐项列明。
资金来源与付款凭证
购房价款须通过希腊境内的金融机构以银行转账或刷卡方式支付，现金支付不符合要求。每一笔款项都应保留银行凭证，并与合同约定的分期对应，形成可追溯的资金链条。
资金来源的证明同样需要成体系：账户流水、资金积累过程、以及在必要时对付款人与申请人关系的说明。把这三类材料按时间顺序整理成一套，比在审核阶段临时补充更有效。
凭证对不上合同，是最常见的破口。
被查出之后的后果
后果分三个层次：申请层面，查实拒签；已获批层面，身份可能被撤销；进一步层面，情节严重的情形会进入更深入的调查。此外，短租违规使用可能触发约 5 万欧元的罚款，与交易合规问题是两条独立的处罚路径。
需要注意的是，撤销并不限于交易当时的行为。持有期内房产被转让、或出现与申报不符的使用方式，同样会影响续签。合规属于贯穿持有期的要求，而不是一次性的入场条件。
合规做法与核对清单
合规做法的核心是让文书与资金保持一致。合同价按真实成交金额签署，付款按合同分期执行，每期都有对应的银行凭证；转让税按成交价与核定价值中的较高者计算并足额缴纳。
递交前的核对可以按五项展开：合同价与付款凭证是否一致；资金来源的说明是否覆盖完整时间跨度；面积构成是否与门槛要求匹配；房产是否曾被用于为其他投资人取得身份；以及 25 万欧元档的改造类标的，用途变更是否已在递交之前全部完成。五项都对齐之后，材料准备的实质工作才算完成。
本文引用于：希腊移民与庇护部（官方机构）