希腊新房增值税暂停至2030年意味着什么？从长租安排看门道
「暂停征收」的含义是把 24% 的新建房增值税继续搁置一段时间。按已公布的安排，这项暂停在 2027 年至 2030 年期间继续适用，购买符合条件的新建住宅时，买方只需承担按应税价值计算的 3% 转让税。但同一份政策包里还有方向相反的一条：非欧盟自然人购买住宅的转让税已公布从 3% 提高到 15%，起算日定在 2027 年 7 月 1 日。两条安排叠加之后，被改变的不只是购房环节的税费，还有长租定位下的持有成本。
增值税暂停覆盖什么
覆盖对象是新建住宅的首次交易，核心是增值税从交易环节暂时退出。此前一段时间，新建房的价格中通常包含 24% 的增值税，二手房的交易则适用转让税，两条通道的税负结构不同。
暂停征收把新建房的税负拉回到与二手房接近的水平，买方按应税价值缴纳 3% 的转让税。需要注意的是，暂停有明确的适用区间，超出区间的交易按当时有效的规则处理。
为什么这项安排对买方重要
一项政策的价值取决于它与替代方案之间的差额。对同一区域的同类型房产，新建房与二手房在价格上通常存在差距，若新建房还需额外承担 24% 的增值税，实际到手成本会被进一步拉开。
暂停征收之后，这个差额被压缩。对倾向于新房、看重建筑年限与能耗等级的买家，进入门槛因此降低；对以价格为主要判断标准的买家，二手房仍然可能更有吸引力，因为二手房的单价基数通常更低。
省税空间在收窄，算总价才看得清。
时间窗口怎么算
时间判断要落在两个日期上：交易发生的时点，以及房产的竣工与首次交易属性。暂停适用于 2027 年至 2030 年这一区间内的交易，而转让税的调整拟自 2027 年 7 月 1 日起适用。
两个日期并不完全重合，因此 2027 年上半年与 2027 年下半年可能对应不同的税负组合。若交易已在推进过程中，还需要确认是否有过渡安排。由于两项措施都涉及后续立法，规划时应当按「拟」来对待，并以正式公布的文本为准。
与转让税调整的叠加关系
转让税调整的适用范围有三处限定：只针对住宅，商铺、地块与土地不在已公布的范围之内；只针对自然人买家，以法律实体名义购房的规则不同；希腊族裔与长期居民被排除在外。
把两层规则叠在一起看，会出现四种组合：在过去时点完成的新建住宅交易、目前时点完成的交易、2027 年 7 月之后完成的交易，以及以法律实体名义完成的交易。每一种组合对应的税费结构不同，测算时应当按自己的实际情形逐项对照。
从长租角度看新房的定位
新房在长租市场上的定位与二手房不同。新建住宅通常能耗等级更高、维护成本更低，出租时对租客的吸引力相对更强，空置期更短；同时，新房的购入成本基数更高，租金回报率不一定优于同区域的二手房。
税收暂停降低了新房的购入成本，但并没有改变租金水平。把两者放在一起测算，需要回答的问题是：购入环节省下的税负，能否覆盖持有期较高的价格基数所带来的回报差异。
空置与短转长的所得税免征
与长租直接相关的一项安排是所得税免征：把长期空置的房产投入长租市场，或者把原本用于短租的房源转为长租，可在三年内免征相应租金收入的所得税。这项安排已延长至 2030 年。
免征的设计意图是增加长租供给。对持有空置房源的业主，这是把闲置资产转化为现金流的机会；对有意购入后出租的买家，它改变了前几年的现金回报结构，值得单独测算。
免征的适用条件
适用条件有三项：房产在出租之前需处于空置状态或曾用于短租，且持续至少 3 年；出租后的租期至少为 3 年；面积不超过 120 平方米。家庭子女数量的情形另有放宽，两孩以上家庭的面积上限按每名子女增加 20 平方米计算。
三项条件需要同时满足，缺一项即不在免征范围内。租期要求尤其需要留意，中途解约或提前收回会影响适用结果，因此租约条款应当与免税安排一并设计。
节能与改造支出的抵扣
另一项延长至 2030 年的安排是节能、功能与美观类改造支出的税收抵扣，五年内可抵扣的上限为 16,000 欧元。适用前提是支出通过电子方式支付，并向税务机关提交相应凭证。
这项安排对持有老房的业主更有意义。存量房源的能耗改造、门窗更换与管线更新，本身是长租经营中的必要投入，能够抵扣一部分税基，等于降低了改造的实际成本。
ENFIA 与年度持有成本
年度持有成本中最受关注的是 ENFIA。自 2027 年起，常住人口不超过 2,000 人的居民点内、由个人持有的首套自住房可免征该税，前提是房产的应税价值不超过 40 万欧元。城市公寓通常不在免征范围内。
租金的税务处理另算：租金收入按 15% 至 45% 的累进税率计税，与 ENFIA 是两笔独立的税负。此外，转让房产时通常需要出示此前五个年度的完税记录，欠缴会阻断过户，这一条直接影响退出安排。
长租收益怎么测算
测算至少需要四项输入：购入总成本，包含房价、转让税与交易费用；年度固定支出，包含 ENFIA、保险、物业公共费用与维护准备金；租金收入，按长租口径而非短租口径估算；以及空置率假设。
把空置率设得过于乐观是常见的偏差。中心城区的短租新登记冻结已延长至 2027 年，供给结构在变化，长租房源的竞争格局与几年前不同。用较为保守的空置率做压力测试，结论会更可靠。
组合房产类别的潜在影响
《国家住房政策战略 2026—2035》中提出了一项与长租直接相关的设想：为投资居留增设组合房产类别，允许购买多套房产，前提是全部用于长期出租、排除短租，并配套使用状况的监测机制。该设想刊载于政府公报，但尚未立法，也没有实施细则与启动日期。
若这一类别落地，长租供给端可能增加一定规模的外资房源，对租金水平与空置率产生间接影响。由于参数未定，现阶段不宜按设想条件安排资金，但可以作为持有期假设中的一个变量纳入观察。
决策前的核对顺序
核对顺序建议从税结构开始：先确认标的属于新建住宅还是存量房，再确认交易时点落在哪个区间内、买家属于自然人还是法律实体，然后判断转让税与增值税分别适用哪一档规则。
第二步是持有安排：明确房产用于自住还是出租，出租的话长租与短租分别受哪些限制，是否能够满足所得税免征的条件。第三步才是价格谈判。把顺序倒过来，很容易在价格谈妥之后才发现税负结构与预期不符。购房居留的申请人还要额外确认三档门槛与面积要求，80 万与 40 万欧元档要求单套住宅不低于 120 平方米，25 万欧元档仅对应商改住与保护性建筑修复。
本文引用于：希腊移民与庇护部（官方机构）