希腊黄金签证监管加码：部长表态隐瞒返租与短租或触发居留撤销
希腊移民与庇护事务部长塔诺斯·普列夫里斯在十月十五日举办的雅典房地产展望大会（Prodexpo 2026）上，就黄金签证计划的执行口径再次发出强硬信号：任何通过"变相压低实际购房款"或"以转租方式规避短租禁令"的安排，都可能直接触发已签发居留的撤销。他没有当场宣布新的立法，而是把现行法律条款与二〇二六年四月由移民政策秘书长帕帕科斯塔签署的第1/2026号政府通函（Circular 1/2026）作为执法依据，要求区域办公室在个案审理与存量核验中"双轨并行"地执行。
发言的具体指向：两类被点名的操作
部长原话中被点名的场景集中在两处。其一是"低价购房、高额返租"的组合——他以一个具体例子说明："我们不希望看到一套房产以二十五万欧元卖给一位中国买家，同时被保证未来通过租赁回款十万欧元"，他指出这类安排实质上把投资额压到法定门槛以下，"无论通过何种方式达成"，对应的居留都会撤销。其二是"规避短租禁令"的转租操作，即持有者对外声明不做短租，却通过并行子租约把房屋按六十天以内的方式出租。他明确表示："在这种情况下，黄金签证同样会被收回。"这两类行为在通函与法律中的对应条款并不相同，这正是部长在发言中反复强调"两条线同时执行"的原因。
法律与通函的分工：短租禁令写进法条，返款规则靠通函落地
从条文层面拆解，两类违规的规范基础其实是分开的。短租禁令的法律依据是希腊移民法（Law 5038/2023）第一百条经Law 5100/2024修订后的版本：明确禁止投资者在"共享经济"框架内，以六十天以内的方式出租或转租其黄金签证对应房产；违反者居留被撤销，同时房产的所有者或持有人可被处以五万欧元的行政罚款。这是一条写进法律的硬性条款，执法边界比较清晰。返款（变相压低实际购房款）的处罚依据则更微妙：第一百条要求购房款在申请递交前以银行转账、交叉银行支票或刷卡方式全数支付至卖方在希腊境内支付机构的账户，并由公证人对支付方式进行证明；但法律本身并未直接规定"已签约后又向买方回款"的情形应如何处理。第1/2026号通函第二十三项澄清填补了这一空白，要求主管部门将此类个案移送税务与执法机关及希腊反洗钱局（Hellenic AML Authority）处理，并明确指出，如查实相关做法"已使实际投资额显著低于法定门槛"，已签发的居留应在"现行有效条款的框架下"予以撤销。
需要注意的是，通函本身没有直接援引"允许撤销"的具体法条，这是媒体在报道中反复讨论的争议点。部长在发言中并未回应这一程序性疑问，仅强调"两条线同时执行"，区域办公室在个案中的具体操作方式还有待实践检验。
通函的适用范围与存量保护
第1/2026号通函的适用范围有明确的边界。短租禁令针对的是Law 5100/2024生效之后、或过渡期内完成投资的黄金签证房产；此前按旧规则取得、且已在过渡期内完成合规的房产不在此限。通函对"共享经济短租"的定义也采用了与希腊现行短租立法一致的标准：六十天以内的租赁或转租、除住宿与床品外不提供其他服务，无论是否通过数字平台撮合。长租、或面向提供住宿以外服务（如酒店配套）的经营性租赁则明确排除在禁令之外。这一边界划定的实际意义是，投资者在持有房产的经营策略上仍有明确的合规空间，只是不能以"短租—转租"组合来规避禁令。
对持有者与计划申请者的实操边界
本轮表态并未新增立法，但执法口吻的明显趋严，对两类人产生直接影响。对存量持有者而言，若已签署的合同中含有"回款保证"、"分文回报"等条款，建议尽快委托希腊持牌律师对合同结构做独立评估，必要时主动与所辖区移民局沟通补救口径；对经营策略已依赖短租收益的持有者，需核算长租收益率能否覆盖持有成本，因为撤销居留的后果不仅限于身份，还直接关联房产处置。对计划申请者而言，签约前的尽调要点也随之加重：完整购房款路径的书面留痕、公证人对支付方式的证明、以及合同中没有隐含的"回购/回租"条款，都会成为个案审理中的加分项。黄金签证持有者与家属在出入欧盟时不受本轮表态影响，正常申根通行权保持；但需留意，若未来居留被撤销，对应的申根通行权利同步失效。
本文引用于：希腊移民与庇护部