希腊总理宣布：非欧盟买家购房过户税拟从3%涨至15%，黄金签证成本再升
当地时间2026年9月5日，希腊总理基里亚科斯·米佐塔基斯在第90届塞萨洛尼基国际博览会上发表讲话，宣布包含三十项内容的一揽子经济措施。其中最受移民投资者关注的一项，是非欧盟国家公民购买希腊住宅类房产的过户税将从现行的3%大幅上调至15%，预计自2027年1月1日起生效。这一调整意味着购房交易环节的税费成本将增加约四倍，对通过购房路径申请希腊黄金签证的非欧盟投资者而言，整体进入门槛进一步提高。
调整范围与税率测算
此次税率调整精准锁定非欧盟买家的住宅类房产。商业地产、土地及其他非住宅业态不在本次调价范围内。以一套25万欧元的住宅为例，按现行3%税率计算，过户税约为7500欧元；税率上调至15%后，同一套房产的过户税将增至37500欧元，净增3万欧元，折合人民币约23万元。若购买40万欧元的房产，过户税将从1.2万欧元升至6万欧元，增加4.8万欧元；80万欧元的房产则从2.4万欧元升至12万欧元，增加9.6万欧元。需要说明的是，以上仅为基础过户税，加上市政附加税（为基础过户税的3%），实际综合税率将略高于上述数字。
米佐塔基斯在讲话中点名中国、土耳其和以色列三国，指出近年来来自这些国家的购房需求在一定程度上推高了希腊本地房价，使本国居民在核心区域的购房难度加大。他强调，这些投资者"受到欢迎"，但其规模已对希腊住房市场产生了需要回应的压力。
对黄金签证项目的叠加影响
此次过户税上调并非孤立事件，而是希腊黄金签证政策持续收紧的最新一环。2024年9月起，希腊已实行"三轨制"投资门槛：阿提卡大区、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼及人口超过3100人的岛屿购房门槛为80万欧元，其余地区为40万欧元，商改住与历史保护建筑修复项目为25万欧元。如果说2024年的改革提高了投资准入门槛，那么此次过户税上调则是在交易环节额外增加成本，两项政策方向一致。
值得注意的是，过户税上调不影响黄金签证的申请资格本身，但它属于投资门槛之外的新增交易成本。对于计划在核心区域购买80万欧元房产的投资者而言，仅过户税一项就将增加近10万欧元的支出，叠加律师费、公证费、注册费等其他购房开支，总成本增幅相当可观。此外，25万欧元的商改住项目也几乎无法规避这一新税率——因为此类房源在过户前必须完成用途变更、转为住宅属性，在税务认定上已属于住宅类房产。
实施时间表与待明确事项
截至目前，15%过户税的具体实施细则尚未正式公布。米佐塔基斯公布的三十项措施实施时间表排至2027年底，专业投资移民媒体的报道给出的预期生效日期为2027年1月1日，但该日期仍属报道而非法律确认。最终生效时间、是否设有过渡安排、双重国籍持有者如何认定（例如同时持有欧盟护照的以色列买家是否适用高税率）等关键问题，均待正式立法文本出台后才能明确。
从欧洲范围来看，希腊的这一调整并非孤例。葡萄牙已取消房产投资入籍路径，西班牙于2025年正式关停购房类黄金签证，爱尔兰IIP投资移民计划于2023年完全取消。目前欧盟范围内仍保留房产投资居留路径的国家仅剩希腊、马耳他和土耳其，希腊此次加税后，剩余通道的成本将进一步上升。对于有意通过购房申请希腊黄金签证的家庭而言，在现行3%税率下完成交易签约，可能是控制成本的一个现实选项。
本文引用于：希腊总理办公室（第90届塞萨洛尼基国际博览会讲话）