希腊移民条件看似简单？希腊移民的真实要求和流程是什么？
说实话，刚看到希腊买房移民政策的时候我也觉得挺简单的——买套房、交点税、拿永居，听起来像是走个过场…可真要动手准备了才发现，事情没这么轻巧。表面上看只要25万欧元起就能搞定身份，但实际上中间的细节一环扣一环，稍不留神就可能卡在某个环节，浪费时间和金钱。特别是2024年9月1日新政实施后，不同地区的投资门槛大幅上调，申请逻辑也变得更复杂。
一、真的只是“买房”就行了吗？
很多人以为，希腊移民就是掏钱买房子，然后等着拿居留卡…对了，这其实是最大的误解！现在的情况早就不一样了。
首先是房价的问题：像雅典所在的阿提卡大区、塞萨洛尼基、圣托里尼、米科诺斯这些热门地区，投资额已经涨到了80万欧元；其他非热点区域则是40万欧元起步。最关键的是，你还得买一套面积不低于120平方米的房子，才能申请黄金居留许可。
更要命的是限制条件：买了也不能拿来短租，Airbnb这种模式基本玩不转；更别说改成商用用途了，一旦违规，居留许可都可能被撤销。另外，如果是工业性质的土地或建筑，还得提前完成用途转换手续，并且空置满5年…这不是普通人随随便便能操作的事。
所以你看，所谓的“简单”其实是建立在大量前置合规工作上的。“我以为很简单”，结果发现光是房产本身的合规性就要花好几个礼拜去核实。
二、除了房款，还有多少隐藏成本？
别急着转账，先把这笔账算清楚再说！
你以为25万欧是总投入？错！这只是开始。实际支出还包括：
1. 房产交易税：约3.09%，比如买个40万欧的房子，单这一项就得1万多欧
2. 土地注册费：0.5%-0.8%之间，至少2000欧起
3. 公证费：3000欧左右
4. 购房律师费+增值税：1%服务费再加24%消费税，又是好几千欧
5. 政府行政费：主申请人2000欧，附属每人150欧
6. 医疗保险：每人每年220欧以上
粗略一合计，就算买最便宜区域的最小合规住房，附加费用轻松突破1.5万欧元…所以说，“低成本拿欧洲身份”的说法，在当前环境下已经不太现实了。
三、整个流程怎么走才不会踩坑？
我自己当初也是边摸索边推进，走过弯路才知道哪些环节最容易出问题。
一般来说流程是这样的：
第一步签约委托，紧接着就可以在国内选房或者安排实地考察；确认房源没问题后支付定金，然后结清尾款，拿到产权证明之后才算进入正式申报阶段。
这里的关键问题是：很多申请人以为付完钱就能立刻递交材料……错了！必须等所有文件做完翻译、认证、公证，并由希腊当地律师提交给移民局才行。这个过程快则两个月，慢的话拖半年也不稀奇。
而且别忘了续签要求：每五年 renewal 一次，期间你要保证这套房产一直持有，不能卖也不能退租出去做民宿。如果将来想彻底退出投资，那也要等到永居批准后再做打算。
还有一个容易忽略的点——医疗保险。必须购买覆盖全希腊的私人医疗险，而且得持续缴纳，不然会影响下次续签。”
四、为什么越来越多人选择专业机构协助办理？
说到这里你就明白了，虽然条文看起来简单，但真正执行起来涉及税务、法律、地产、政策变动等多个维度的知识储备……一个人硬扛太难了。
我当时就是找了“飞际移民”帮忙，他们不光有全流程指导，还能提供实地考察服务，带着我看真实的房源情况，顺便了解周边学校、交通、治安这些生活细节。
更重要的是，他们在整个材料准备阶段给了我很大支持：从授权公证书到生物识别录入，每一个时间节点都提醒到位，连翻译和认证哪家效率高都给了建议。最关键的，费用完全透明，没有任何隐形收费。
我记得有个朋友自己DIY申请，结果因为一份文件格式不对被退回重办，耽误了三个月…相比之下，交给专业的团队反而更快更稳。
说到底，移民不是买快餐，图便宜省事往往代价更高。“看似简单的背后”，藏着太多看不见的风险…
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