希腊移民通函落地：严打虚假交易，黄金签证细则全面细化
希腊移民与庇护部2026年4月22日发布的第1/2026号政府通函，对黄金签证（购房移民）政策进行了系统性的梳理与细化。这份全文31页、包含23项官方澄清的文件，重点回应了市场上长期存在的执行层面疑问，并明确将严打虚构投资结构、变相返款、虚报交易价格等违规行为。对于关注希腊投资移民的人士而言，这份通函标志着黄金签证的执行标准进入更加明确、也更加严格的阶段。
三大门槛重申：单套房产独立达标
通函首先重申了2024年9月1日起实施的"三轨并行"投资门槛。第一档为25万欧元，全国不限区域适用，但仅限两类特殊物业：将商业、工业、酒店等建筑依法转换为住宅用途的"商改住"项目，以及受保护历史建筑的修复项目。第二档为40万欧元，适用于上述核心区域之外的其他地区。第三档为80万欧元，适用于阿提卡大区（含雅典、比雷埃夫斯等）、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼以及常住人口超过3100人的岛屿。
针对此前市场上流传的"拼单"说法，通函给出了明确答复：80万欧元、40万欧元、25万欧元三条路径均要求申请人通过购买单套符合条件的房产达标。两人合买一套各出资一半不行，购买多套小面积房产累计金额达标同样不行。此外，80万欧元和40万欧元档还要求房产面积不低于120平方米，且不得用于短期租赁，也禁止改住宅为商业用途。
关键细则：商改住、换房与短租限制
通函对"商改住"路径设定了更细化的规则。工业性质的建筑在变更用途前须满足5年空置期，用途转换必须在提交黄金居留申请之前全部完成，且必须是真实的改造工程，不允许仅通过纸面手续完成用途变更。同时，25万欧元优惠路径具有"一次性"属性：投资者以25万欧元购入的商改住房产，若持有后出售，接手的下一任买家不能再以25万欧元标准申请身份，必须按当时的现行门槛（40万欧元或80万欧元）执行。这意味着市场上能够走25万欧元通道的房产总量是有限的。
在房产使用限制方面，通函明确黄金签证房产不得在Airbnb等平台进行60天以内的短期租赁。对于违规者，希腊方面设置了最高5万欧元的罚款，情节严重的还可能被吊销已获批的居留许可。这一规定与此前强调的"引导房产进入长期租赁市场"的政策方向一脉相承。
资金审查升级：购房款须可追溯
通函在资金来源审查方面提出了更严格的要求。购房款须以主申请人名义存入希腊银行账户，通过可追溯的欧元转账完成支付，并提供与合同金额、卖家账户信息一致的汇款凭证。现金支付、无文件证明的第三方代付、绕过希腊账户直接向卖家境外转账等操作，都可能被认定为不合规。相关支付记录建议保留7年，以备续签时核查。
移民与庇护部强调，黄金签证是一项严肃的投资居留计划，而非短期套利的工具。对于查实的虚假交易，希腊方面将直接拒签、撤销已获批身份，情节严重的还会移交刑事调查。业内人士普遍认为，通函的出台意味着希腊在"清理"市场而非简单"收紧"政策，合规性将成为未来申请的核心考量因素。
对申请人的实操提示
结合通函要求，申请人应注意以下几点：选房时务必核验物业性质与用途规划，确保"单套、达标、产权清晰"；商改住项目须确认用途转换已完成且改造真实；购房资金应通过希腊银行账户完成可追溯转账，并留存完整凭证；同时避免将房产用于短租平台。通函相关内容以希腊政府公报及移民与庇护部正式公告为准，具体个案建议以主管部门的答复为依据。
本文引用于：希腊移民与庇护部（Ministry of Migration and Asylum）