希腊拟对非欧盟购房者征收15%房产交易税：2027年起，黄金签证购房成本或大增
9月6日，希腊总理米佐塔基斯（Kyriakos Mitsotakis）在第90届塞萨洛尼基国际博览会（TIF）的经济政策演讲中宣布：政府拟将非欧盟国家自然人的住宅类房产交易税（转让税）从现行3%提高到15%。两天后的新闻发布会上，财政部长皮拉卡基斯（Kyriakos Pierrakakis）补充了关键细节：措施预计2027年7月1日生效（最初披露的2027年1月1日时点已后移），只针对自然人购房、不含公司名义购置，希腊族人（ομογενείς）、欧盟及欧洲经济区公民、符合条件的长期居民不在适用范围内。措施是总额约22亿欧元住房可负担性政策包的一部分，官方给出的理由是：中国、土耳其、以色列等第三国买家近年集中购房，推高了热门区域房价，挤压了希腊本地居民的住房获取空间。
算一笔账：80万欧房产交易税从2.4万涨到12万
按现行3%计，一套80万欧元的房产转让税约2.4万欧元（含市政附加费实际约3.09%）；按15%计，税费升至12万欧元，单套购房成本多出约9.6万欧元。40万欧房产的差额约4.8万欧，25万欧商改住项目（多数集中在40—50平方米小户型）差额约3万欧。需要明确的是：这是交易成本，不是投资门槛——黄金签证的80万/40万/25万三档购房门槛本身并未因这次公告改变；变化的是「在门槛之外再叠加一层交易税」。对以购房拿居留的申请人而言，预算测算需把新税种单列进去；对2027年7月前完成交易的存量申请人，适用旧税率——时点不同、规则不同。
市场与法律界的争论：25万商改住通道该不该豁免
这轮公告引发的一轮讨论集中在一点：25万欧的商改住与历史建筑修复通道，恰恰是希腊近一年多来实际新增住房供给的主力。多个希腊律师事务所（如Varnavas等）公开表态认为，15%税率若不加区分地覆盖这两类，与「扩大住房供给」的政策初衷自相矛盾——外资通过25万通道把旧工业建筑、商业建筑改造成40—50平方米的小户型住宅，配合短租禁令，理论上会把更多房源导入长期租赁市场，而这正是缓解本地住房压力的方向。法律界呼吁立法阶段对这两类豁免，保留定向激励；但截至9月末，官方尚未给出正式答复，实施细则与过渡条款要等法案公开征询与颁布才能确定。
对黄金签证申请人的操作提示
目前「15%」只是政府公告，不是已生效法律，具体生效日、豁免范围（黄金签证投资是否单独豁免、EFTA与英国公民是否同等待遇、过渡期安排）均待立法文本。给申请人的实用判断有两点：其一，若购房计划在2027年7月前完成交割，按现行3%执行，新税率与己无关；其二，若计划跨2027年，预算里应把15%情景计入风险敞口，并关注立法公报对「商改住/历史修复」是否豁免——这条豁免若成立，25万通道将重新成为税负最优入口。对已持卡存量投资人，本次交易税调整不影响既持居留的续期条件（续签看房产持有状态与用途合规，不看交易税）。
本文引用于：希腊政府（米佐塔基斯总理9月6日TIF演讲及财政部长皮拉卡基斯发布会）