希腊买房最常被问什么？三档门槛与120平方米规则
80 万、40 万、25 万欧元，这三个数字构成了希腊购房的当前门槛体系；其中前两档还附带一条容易忽略的附加条件：单套建筑面积不得低于 120 平方米（据希腊移民与庇护部，2026）。看房时先问清楚房产落在哪一档、面积够不够，比比较装潢与朝向重要得多。顺序错了，往往在签约后才发现不达标，而那时定金已经付出去，退与不退都要谈，补一套房的差额往往是数万欧元。
门槛按区定，面积按套算。
三档各覆盖哪些区域
80 万欧元适用于阿提卡大区、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼，以及常住人口超过 3,100 人的岛屿；40 万欧元适用于其余地区；25 万欧元不按区域划分，只按房产类型，限于商业、工业等非住宅物业改造为住宅，以及列入保护名录的历史建筑修复。三档之间不能互相折算，也不能用多处房产凑数。
120 平方米怎么算
按单套建筑面积计算，主使用面积计入，车位、储藏室、露台等辅助面积不计入。两层复式按合计面积算一套，把一套拆成两本产权证再分别购买，不构成「单套」。这条规则的目的很明确：阻止用两套小户型拼出投资额。看房时要索取产权证上的面积记载，而不是看中介的说明。
25 万档为什么不能随便买
因为它约束的是房产性质与工程状态。商改住要求用途变更在递交申请前完成，且项目已竣工；文保建筑修复要求建筑在保护名录内，续签时须证明修复已按合同完成。两类都不受区域与面积限制，雅典市中心也能用，但工程与审批的时间成本要自己承担。
过户之外还有哪些费用
过户税、公证费、登记费、律师费合计通常占房价的 7% 到 12%。以 40 万欧元的房产估算，这部分支出在 2.8 万到 4.8 万欧元之间。拟议中的非欧盟买家购房加税若落地，比例会明显上移，预算要按上浮后的数字重算。这些费用不含家具、装修与后续持有成本。
持有成本一年多少
三项：房产税（按评估值与税率计算，年度缴纳）、物业与维护（公寓常见每月 30 到 100 欧元，独栋更高）、以及保险（火险与地震险，按保额计）。出租的还要加上管理费与空置期损失。把持有成本按房价的 1% 到 1.5% 估算，是较为稳妥的口径。
买了能不能出租
可以长租，短租受限制。投资者许可名下的房产本身不得用于短租，违规最高罚 5 万欧元并可能影响续签；部分中心街区对新增短租设了额外限制，即便自有房产也拿不到新的登记号。打算靠短租回本的投资模型，在现行规则下基本不成立。
能不能租，比租多少钱更关键。
产权核查要看哪几项
四项：产权是否清晰、有无权利负担、有无查封或继承争议、地籍登记是否与合同一致。核查通过律师向登记处调取，需时数日到数周。地籍登记与实际不符的房产，即便价格便宜，后续登记与申请都会卡住。这一步不能省，也不能只看卖方提供的复印件。
资金路径怎么准备
从本人境外账户汇入是最省事的路径，第三方代付、现金存入、拆分多笔小额汇入都会触发合规复核。资金来源追溯期已延长至 7 年，七年前的流水也可能被要求说明（据第 1/2026 号通函）。准备时把工资入账、经营收入、房产出售款几条主线标出来，比整本打印有用。
三个常见的判断误区
偏差一是把 25 万欧元当成「全希腊通用最低门槛」，实际它只对应特定房产类型；偏差二是以为面积可以合并计算，实际按单套认定；偏差三是把挂牌价当成成交价，雅典部分区域的议价空间在 5% 到 10% 之间，具体取决于房源挂牌时长与卖方心态。
税费与登记的时间线
顺序是：签约前取得税号（AFM）、签预售合同并付定金、过户时缴过户税并签正式合同、随后向登记处递交登记申请、最后凭登记凭证或律师证明递交居留申请。过户税须在签约后的一定期限内缴纳，逾期计滞纳金；登记排队的时间因区域而异，核心区通常更久。整条时间线按 3 到 6 个月安排较为稳妥。
同样的预算，选雅典还是选岛屿
雅典核心区的长处是流动性与租客来源，短处是单价高、短租受限；岛屿的长处是季节性租金回报与度假属性，短处是淡季空置、维护成本高、以及部分岛屿因人口门槛被划入 80 万欧元档。以 40 万欧元预算计，雅典非核心区可买到 100 平方米左右的两居，热门岛屿则往往只能买到较小户型。选择取决于用途，而不是单价比较。
不同预算怎么选
预算 30 万欧元以内，只能走 25 万档的改造或修复项目，要有工程周期与审批的准备；40 万到 80 万欧元，可以在非核心区域买普通住宅，或在核心区买小面积但须满足 120 平方米；80 万欧元以上，核心区与热门岛屿的选择才真正打开。预算与档位不匹配时，勉强凑数的方案通常在审查环节出问题。
看房时该问的五个问题
房产落在哪一档、单套面积是否达到 120 平方米、产权证与地籍登记是否一致、是否存在权利负担或查封、以及该房产能否用于居留申请。五个问题的答案都能拿到书面材料，口头说明不算。把答案记下来再比较房源，比凭印象排序可靠。
本文引用于：希腊移民与庇护部（官方机构）