希腊黄金签证拟增组合房产长租类别，政府公报50项措施配套65亿欧元预算
希腊政府近日通过《国家住房战略2026—2035》（National Strategy for Housing Policy 2026–2035），这份文件已在政府公报（Government Gazette）正式刊发，共包含50项措施、配套预算超过65亿欧元。战略中一项与黄金签证（Golden Visa）直接相关的安排是：为投资居留计划增设"组合房产"（portfolio）类别，允许非欧盟投资者以购买多套房产、而非单一房产的方式申请居留许可，前提是全部房产只能用于长期出租，明确排除短租平台使用，并配套使用状况监测机制。
按照这一类别的设计逻辑，投资被直接绑定住房供给端：购得的多套房产须进入长期租赁市场，一律不得上架任何短租平台，政府通过监测机制跟踪实际使用状况，防止投资房产脱离居住功能而成为闲置资产。该类别与现行黄金签证的分档门槛并行：商改住与历史建筑修复类为25万欧元；全国大部分地区40万欧元；阿提卡大区（雅典全境）、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼以及常住人口超3100人的岛屿为80万欧元。战略同期还在推进把写字楼、废弃商场、厂房改造为租赁公寓的路径，作为补充住房供给的直接手段。
移民与庇护部披露的申请数据显示，2026年上半年黄金签证首次居留许可申请新增2551份，其中绝大多数投资额落在25万欧元及以下或40万欧元以下的区间，达到80万欧元档的占比很小。住房战略引用的市场调查中，7%的外国投资者把黄金签证视为购房的首要目的，而30.8%的外国买家明确以在希腊永久定居为购房目的，这部分需求主要来自退休人群。市场消息还指出，列入名录的历史建筑与具备商改住条件的物业，因单价相对偏低而受到外资关注，被视为新类别落地后的潜在标的。
需要留意的合规口径包括：组合类别下，全部房产须完成长期租赁用途的锁定，短租使用将触发5万欧元行政罚款，并可能伴随居留许可的撤销；用途变更须在申请居留许可前完成；同一标的通过多次转售反复套用25万欧元档的限制亦已明确。战略目前仍是政策文件，组合房产类别尚无实施细则、启动日期与配套行政程序，现阶段申请仍按既有规则办理，新类别落地后是否同步调整门槛，仍需以后续法案为准。对存量投资人而言，"不溯及过往"原则仍适用，此前已获批的许可继续按申请时点的规则执行。
从申报端看，申请结构也在向低门槛档集中。上半年2551份首次申请中，绝大多数落在25万欧元档与40万欧元档，80万欧元档的占比很小。这一结构意味着组合类别一旦落地，更可能承接的是"以租金回报为目的"的多套中低价值房产组合，而非阿提卡或圣托里尼的高价单一标的。结合战略中30.8%的外国买家以永久定居为目的的统计，可以推断：黄金签证在希腊的角色正在从"度假资产+居留许可"的被动持有，向"长租运营+身份维持"的主动管理过渡。对在组合类别中做配置的投资者，需要把长期租赁收益、合规监测义务与许可续签条件一并纳入测算，而非只比较购入成本。
本文引用于：希腊政府公报（Government Gazette）与希腊移民与庇护部（Ministry of Migration and Asylum）