希腊房东长租免税签约截止日拟延至2027年底，36个月豁免限120平米以内
36 个月，这是希腊现行长期租赁免税政策的免税时长；而申请这一优惠的租约签约截止日，正从 2026 年 12 月 31 日拟延至 2027 年底。财政部 2026 年 10 月 18 日公布的一揽子税收与财政法案把这条延期写了进去，公众咨询持续到 11 月 1 日，议会表决预计在 11 月晚些时候进行。需要看清的是：延期只放宽申请窗口，不免税期从 3 年变成 4 年，免税时长仍是 36 个月。
延期延的到底是什么
按现行规定，符合条件的租赁合同必须在 2026 年底之前签订，才能申请 36 个月的租金收入所得税豁免。拟议方案的改动是把这一签订期限推后一年，让业主在 2027 年底前签约也能享受同等待遇。财政部尚未公布延期后的全部适用条件，最终细则要以议会通过的文本为准。对正在犹豫是否现在出租的业主，这意味着多出一年决策时间，但优惠本身没有加码。
现在签约还是等法案通过
两种选择各有代价。现在签约，锁定的是已经生效的现行规则，不必承担法案未通过的风险；等到 2027 年再签，时间上更从容，但如果法案在议会审议中被修改，适用条件可能变化。判断依据是房源状态：已经空置、租客已在谈的，现在签更稳；还在装修或等待用途变更的，用足这段窗口期更合理。
120 平方米上限怎么算
符合条件的住宅面积一般不超过 120 平方米，这是硬性门槛。若租户有两名以上受抚养子女，上限从 120 平方米起，每增加一名超过第二名的受抚养子女，限额增加 20 平方米——三名子女对应 140 平方米，四名对应 160 平方米。面积以产权文件或建筑电子身份记载的室内面积为准，阳台与储藏室不计入，这一点与黄金签证的面积口径一致。
哪些房源算符合条件
政策瞄准的是两类房源：此前长期空置、重新投入市场的住宅，以及从短租转回长租的住宅。普通在租的长租房不在激励范围内——政策的目的不是给所有出租行为减税，而是增加长租市场的供给。这一条解释了为什么不少业主明明在出租却申请不到：房源从未空置过，也不存在短租转长租的转换记录，形式上就不符合。
36 个月从哪个月开始算
免税期从租赁合同签订当月之后的月份开始计算，不是从入住日、也不是从申请获批日起算。举例来说，2027 年 3 月签约，免税期自 4 月起算，至 2029 年 3 月结束。业主在安排签约月份时应当把这一规则算进去，跨年签约与年中签约的实际免税覆盖年份不同，涉及跨年度报税时的税额分配。
合同三年是最低要求
现行框架要求租赁合同通常至少持续 3 年，这与 36 个月的免税期是配套设计：免税期覆盖整个合同期，合同提前终止则优惠基础消失。实践中部分业主为了保留灵活性签一年期合同，结果是根本进不了这个政策。需要短租灵活性的房源，本就不适合走这条路。
三年是门槛，不是建议。
中途转回短租的后果
政策对房东设了明确约束：在免税期内把符合条件的房源重新用于短租，已享受的税收优惠可能被追溯取消。这意味着优惠不是一次性给予、事后不查，而是附带持续合规义务。对同时经营多套房源的业主，内部房源调度要格外小心——把一套享受免税的长租房临时改成短租，代价可能远超短期收益。
租金所得税本来怎么收
希腊的租金收入按累进税率征收，年度净租金所得的税率区间为 15% 至 45%，具体适用档位取决于年度总额。免税政策免除的正是这部分税负，因此对一套月租 700 欧元的房源，一年 8,400 欧元的租金收入在免税期内不计税，按中等档位估算可省下千余欧元。这笔钱对长期持有的业主是实实在在的现金流改善。
短租房东转长租的账怎么算
短租的毛收入通常高于长租，但成本结构完全不同：短租要承担气候韧性费、清洁、布草、平台佣金与空置风险，还要面对登记与申报的合规成本；长租的收入低但稳定，运营成本接近于零，且能享受 36 个月免税。以雅典一间 60 平方米公寓为例，短租旺季月毛收入可能到 1,800 欧元，扣除各项成本后净额约 1,100 欧元；长租月租 750 欧元，免税期内几乎全额落袋。两者差距没有想象中大。
房东最容易忽略的三件事
一是免税期与合同期绑定，合同提前终止优惠随之消失；二是面积上限按产权记载计算，自行改造增加的面积不计入；三是免税只覆盖租金所得，房产税、市政费等持有成本照常缴纳。把这三条写进出租前的测算表，能避免申请后才发现条件不符。
哪些情况不建议走这条路径
三类业主不适合：房源面积明显超过 120 平方米且没有多名受抚养子女租户的，形式上就不符合；计划一两年内出售房产的，三年合同与出售安排冲突；靠短租现金流覆盖按揭还款的，转长租后月现金流下降可能影响还款安排。这三种情形下，硬套政策反而增加违约与追溯风险。
申请流程与材料
流程分三步：签订符合条件的长租合同并按规定在税务系统登记、在年度所得税申报中勾选适用优惠、保留空置或短租转长租的证明材料备查。材料通常包括租赁合同、产权证明、面积证明、租户受抚养子女信息、此前的短租登记注销记录。文件不齐时税务机关会要求补正，补正期间优惠不生效。
下一步怎么核实
建议按顺序确认三件事：先在税务系统核对房源的登记状态与面积记载；再向税务顾问确认拟签合同是否满足空置或短租转长租的实质条件；最后关注 11 月议会表决后的最终文本，特别是延期后的适用条件是否有附加限制。法案在咨询期内仍可能调整，据此做长约决策前应留出调整空间。
本文引用于：希腊移民与庇护部（官方机构）