希腊拟将非欧盟购房者房产转让税提至15%：2027年7月前完成公证文书仍按3%计
希腊政府今年9月在塞萨洛尼基国际博览会期间宣布，一项总额22亿欧元的住房计划将把部分非欧盟购买者购置住宅的转让税（property transfer tax）从现行3%大幅上调至15%，目标执行时点为2027年7月1日，并设置了向新税率过渡的缓冲期。截至本周，该调整尚处于提案阶段，正式法案还未刊于政府公报，相关交易在过渡期内的具体处理仍有待立法明确。对以购房取得投资居留许可（黄金签证）的申请人而言，这一税率变化直接关系到资金成本测算，其影响机制集中在"过户文书的完成时点"。
现行规则下，房产转让税须在公证文书（notarial deed）签署之前缴清。这意味着决定适用税率的关键节点不是预订协议或购房意向书，而是最终过户文书的实际完成日期：若文书在2027年7月1日前完成，原则上仍适用3%税率；在此之后完成的文书，则面临15%税率。以雅典80万欧元的标的测算，3%对应2.4万欧元税负，15%则为12万欧元，差额达9.6万欧元；40万欧元标的的差额同样由1.2万欧元扩大至6万欧元。这一时点差异决定了交易排期的实际意义。
税率适用的范围设定同样关键。拟议的高税率仅适用于"持有希腊长期居留身份以外"的非欧盟、非欧洲经济区购买者购置的住宅物业，商业物业与土地被明确排除。由此产生一个悬而未决的结构性问题：黄金签证中25万欧元的商改住与历史保护建筑修缮通道，其起点标的为商业性质物业——过渡期内此类标的究竟按哪个税率计税，法案未作明确，这正是实务中最需要跟踪的模糊地带。投资者在方案评估阶段应要求律师对标的物业的用途登记、改造备案与未来过户时点的税负作出书面测算，避免以现行政外口径误判成本。
与购房通道相比，黄金签证的非购房投资形式（存款、政府债、基金、上市公司股权等）不受房产转让税调整直接影响，但资金安排的时间表同样值得关注：已按存款或债券形式完成配置的申请人，可在规定期限内将资金转入其他合规形式，转移窗口通常为两个月；而选择按揭或未竣工（off-plan）物业的申请人需留意，未竣工项目可能无法在新税率生效前完成公证文书，届时将按较高税率计税，前期报价中的税负预估应据此重算。对已在持有阶段（已获批、已持有有效居留）的申请人，税率调整不溯及既往，但未来再购、置换或家庭成员追加购置时，仍按届时行税率执行。
综合来看，本项调整是希腊投资居留政策连续收紧（门槛分层、短租禁令、拼单限制）之后的又一环节，但方向上尚未触及"是否保留购房通道"本身，目前全欧范围内保留主流房产投资居留的路径中，希腊仍属少数仍在运营者。对计划2027年内完成购置的申请人，建议把公证文书完成时点作为整体交易计划的锚定日期，并同步跟踪法案在议会与政府公报的发布节奏；法案刊发前，任何按新税率执行的预告均无法律约束力，一切以官方文本为准。
本文引用于：希腊经济财政部关于住房计划与房产转让税调整的官方通报（提案阶段）