希腊黄金签证上半年新申请量降44%：存量许可达34278份，中国持有人占近半
希腊移民与庇护部公布的最新数据显示，2026年上半年希腊黄金签证新申请量为2551份，较2025年同期的4553份下降44%。这一降幅是2024年8月三档分区定价改革以来最显著的季度性下滑，反映出门槛提高对新增需求的抑制效应已经显现。与此同时，同期签发的新黄金签证许可达4919份，较2025年同期的4057份增长21%，显示存量申请的审批在加速推进。
截至2026年7月底，希腊活跃的黄金签证居留许可总数达到34278份。从持有人国籍结构看，中国公民持有11921份，占全部有效许可的47.7%，接近半数。土耳其以4543份位居第二，黎巴嫩以1145份排名第三。这一持有人结构意味着，任何针对购房通道的进一步收紧措施，都将直接影响以中国买家为主体的存量群体。
新申请量下降与签发量上升的反向走势，揭示了当前市场的结构性特征。2026年上半年获批的许可大多来自2024年之前递交的存量申请，这些申请在旧门槛下提交，目前正进入审批快车道。而新递交的申请则面临更严格的审查标准，包括80万欧元的高需求区门槛、120平方米最低主用途面积要求，以及商改住与历史保护建筑修复的25万欧元特殊路径。
三档分区定价的具体结构为：阿提卡大区、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼及人口超过3100人的岛屿适用80万欧元档；其余大部分地区适用40万欧元档；25万欧元档仅适用于商业建筑合规改造为住宅及列级历史保护建筑修复两类特殊物业，且不设120平方米面积下限。所有档位均要求单一物业，车位、储藏室等辅助面积不计入投资额。
除投资门槛外，短租禁令是对投资逻辑影响最深远的规则变化之一。现行规定明确禁止黄金签证房产用于60天以内的短期租赁，违规者面临5万欧元行政罚款并可能失去居留身份。传统的长期租赁（60天以上）仍然合法。这意味着「买套雅典公寓、用短租覆盖持有成本」的旧算法已不再成立。
从实际成本看，房产投资额只是入场券。公证费、律师费、土地注册费、工程师报告费等额外成本通常占购买价格的7%至10%。叠加2026年9月宣布的非欧盟购房者转让税从3%提高至15%后，各档位的总落地成本进一步上升。以40万欧元档为例，转让税从1.2万欧元增至6万欧元，总落地成本可能突破50万欧元。
对于已持有或计划申请黄金签证的人士，需要关注几个要点：续签时当局主要核验投资是否仍在册，身份不与居住天数挂钩；置换房产须遵循「先买后卖」原则，先完成新投资并经移民局核实达标后才能处置旧房产，否则居留许可可能被部分撤销；虚假广告和虚构投资交易信息将被转交税务局和反洗钱机构，确认违规可导致居留许可被撤销。具体政策以希腊移民与庇护部最新书面指引为准。
本文引用于：希腊移民与庇护部（2026年上半年黄金签证统计数据及居留许可管理官方通报）