希腊非欧盟购房者转让税升至15%：25万欧元档实际成本增加约3万欧元
希腊总理米佐塔基斯于2026年9月6日正式宣布，将非欧盟第三国购房者的房地产交易税从现行3%提高至15%。这一调整直接影响通过黄金签证路径在希腊购置房产的非欧盟投资者，以25万欧元档房产为例，仅转让税一项即从7500欧元跳升至37500欧元，增加约3万欧元的 upfront 成本。该政策自宣布之日起进入立法程序，预计于2026年第四季度正式生效。
此次税率调整的背景是希腊国内住房压力持续加大。根据希腊国家统计局数据，希腊住房自有率已从2019年的75.4%降至2025年的约69.4%，年轻人平均到30.9岁才离开父母独立生活，远高于欧盟26.3岁的均值。2025年希腊租金年涨幅达10.1%，为欧盟第二高，雅典一居室月租已占平均月薪的70.2%。在此背景下，非欧盟购房者的高比例交易被视为推高局部房价的因素之一，政府因此选择通过税率杠杆调节。
从黄金签证三档分区定价的结构来看，15%转让税的影响因档位而异。80万欧元档（阿提卡大区、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼及人口超3100人的岛屿）转让税从2.4万欧元增至12万欧元；40万欧元档（其余地区）从1.2万欧元增至6万欧元；25万欧元档（商改住与历史保护建筑修复）从7500欧元增至3.75万欧元。三档均要求单一物业、主用途面积至少120平方米（25万欧元档除外）。
对于正在考虑希腊购房移民的家庭而言，税率调整意味着总持有成本的显著上升。除房产本身价格外，实际办理中的额外成本（包括公证费、律师费、土地注册费、工程师报告费等）通常占购买价格的7%至10%。叠加15%转让税后，25万欧元档的总落地成本将从约27万欧元升至约30万欧元以上，40万欧元档的总成本则可能突破50万欧元。
值得关注的是，这一税率调整与反对党泛希社运（PASOK）9月30日提交的废除黄金签证购房通道修正案形成政策叠加效应。虽然PASOK的修正案尚未成为法律，但政府率先提高税率的做法被市场解读为购房移民通道持续收窄的信号。希腊移民与庇护部官网显示，现行黄金签证申请通道仍正常开放，已递交的合规申请按旧规继续审理。
从市场数据看，2026年上半年希腊黄金签证新申请量为2551份，较2025年同期的4553份下降44%，显示门槛提高已在抑制新增需求。但同期签发量达4919份，较上年同期的4057份增长21%，反映存量申请的审批在加速。截至2026年7月底，希腊活跃的黄金签证居留许可总数为34278份，其中中国公民持有11921份，占全部有效许可的47.7%。
本文引用于：希腊总理办公室（关于非欧盟购房者房地产交易税调整的官方声明，2026年9月6日）