希腊黄金签证积压全面解冻：第214926号部长令明确商改住与文保建筑细则
2025年11月11日，希腊政府公报（B’ 6014号）刊登了第214926/2025号联合部长令，为黄金签证中争议已久的两类特殊房产投资——商业物业改住宅（商改住）与历史保护建筑（文保建筑）修复——补齐了执行细则。这项令件被视为自2024年9月新政落地后，黄金签证法律框架走向完整的关键一步，也让此前因规则模糊而陷入停滞的申请市场重新启动。
在此之前，依据《移民法》（Law 5038/2023）与《Law 5100/2024》确立的商改住、文保修复两条25万欧元通道，缺少统一的操作细则，移民部门无法对相应申请作出签发，开发商与律师暂停了新增递交，大量已提交的申请积压。官方统计显示，当时共有13,499份黄金签证申请处于待处理状态，其中约79%（近10,703份）集中在阿提卡地区，不少只是投资者为提前排队而预先提交的档案。令件公布后，这些积压案件得以进入实质审查。
部长令对两类特殊通道分别设定了明确的认定标准。针对商改住项目，令件指定由注册工程师出具技术报告作为核心证据，报告须确认房产主要使用功能已合法转为住宅，且变更用途的决定性行为——建筑许可、小型工程批准、档案更新或许可修订——发生在《Law 5100/2024》第64条生效（2024年4月5日）之后；若原许可早于该日期但此后经过更新或修订，亦可被认可。对工业物业的改造，工程师还须凭电力断开证明、近五年E2税表及税务机关记录，证明该楼过去五年内无工业活动运营，以防"纸面商改住"。
对文保建筑投资，令件要求公证人在公证书中注明该建筑被列入历史保护名录的政府公报编号，并确认该保护状态截至签约日未被撤销；投资若涉及在文保建筑地块上的加高、扩建、重建或新建独立建筑，也须一并载明。首批五年续期时，投资者须提交工程师技术报告，证实文保建筑或其组成部分的修复与重建工作已按原始合同完成。此外，购买土地加建住宅、组合房产、长租与分时度假等其他投资路径的所需文件清单也一并标准化：身份文件、无犯罪记录、公证文书、产权登记证明或律师证明、E9税务声明、私人医疗保险、2,000欧元申请费，以及需要国家签证时的180欧元领事费。
令件取代了2024年旧版规定，使主管部门可以立即恢复对积压案件的实质审查，无需再等待补充细则。市场预期这一"解冻"将重新吸引因不确定性而转向欧洲其他市场的资金回流，商改住与文保修复类项目成为首批受益者。对意向申请人与既得投资者而言，实操层面的要点在于：确认变更用途行为的时间节点是否合规、工业物业是否满足五年空置证明、文保编号是否有效，以及续期时能否按期交付修复完成的工程报告——这些细节直接决定申请能否顺利进入审批并获批。
本文引用于：希腊政府公报（Government Gazette）