希腊黄金签证申请量同比降三成：需求转向25万商改住通道，积压进一步收缩
希腊移民与庇护部公布的月度数据勾勒出黄金签证申请端的新格局：2026年前七个月新增申请降至3086份，较上年同期的5028份回落约四成。值得注意的是，逐月受理量维持相对稳定，区间在392份至497份之间，月均约440份，按此推算全年大致落在五千份上下。作为参照，2025年全年申请为7021份，本身已较2024年的9372份下降约两成半。也就是说，申请量在连续两年抬升门槛之后，进入了相对平稳的存量区间。
决策量持续超过受理量，积压加速出清
比申请量回落更关键的变化出现在处置端。自2025年春起，每月作出的决定开始稳定高于当月新申请，这一"剪刀差"到2026年仍未逆转。结果是积压持续收缩：全国在办件量从2025年初超过5.2万件，降至2026年7月底的约2.9万件。按批次的完成情况看，2023年提交的申请已基本办结，2024年批次多数已出结果，新近提交者在文档齐备的前提下，处理周期普遍缩短到数月。部门月度决定数据显示，3月作出1446份（其中新签发1239份、续签207份），4月882份，5月659份，三个月合计近三千份决定。
这一提速的制度基础，是2026年2月6日生效的《第5275/2026号移民法》：新的申请被自动派往积压最少的外籍事务办公室，而不再固定归属某个单一枢纽；同时五年有效期改自居留卡签发日起算，等待期不再侵蚀许可本身。不过进度并不均匀，阿提卡大区因需求集中，个案等待仍长达12至16个月，是全国的主要瓶颈。
申请结构向25万欧元转换通道集中
本轮数据里另一个清晰信号是需求在投资形式上的再分布。目前多数新申请走的是25万欧元的"商改住"转换与历史建筑修复通道，而非40万或80万欧元的标准购房档。这一通道有两个独特之处：其一，它免除了标准档对建筑面积不低于120平方米的限制，因此催生出以小型公寓、由办公室与商业楼宇改造而来的房源为主的市场；其二，开发商往往先行收购并完成转换，再以包含收购、建造与转换成本的25万欧元起价对外出售，投资者通常并不自行出资装修。
律师界早有预判。律师亚历山达罗斯·瓦尔纳瓦斯在门槛调整时便指出，低于25万欧元的所谓"黄金签证购房"宣传应当被视为明确的风险信号；而里斯瓦斯与同事则提醒，由于法规要求用途变更须在递交申请前完成，一批尚在施工期的转换项目尚未进入统计口径，实际需求并不低于账面数字。
需要强调的是，申请量回落更多是"结构重组"而非市场坍塌。多位从业者解释，2024年门槛上调把过去集中在旧25万欧元档位、尤其是雅典与比雷埃夫斯周边的大量买家移出该市场，叠加短租禁令对收益型买家的抑制，才压低了绝对数字。从实操角度，有意通过转换通道申请者在选址、产权与用途合规上更应留足时间，并核对开发商是否已完成法定用途变更，避免申请时点与合规要件错配。
本文引用于：希腊移民与庇护部（Ministry of Migration and Asylum）