希腊黄金签证存量结构：活跃许可3.4万份，中国籍占比47%，存量大于新增成主基调
把镜头从"本轮监管收紧"与"25万通道结构"移开，希腊黄金签证当前最核心的基本面信号是：存量活跃许可已经显著大于当年新增申请。截至2026年7月底，全希活跃投资居留许可达到34278份，而2026年前七个月的新申请量仅为3086份，同比下降约39%。这一"存量高于新增"的剪刀差，是过去两年多轮门槛上调（2024年9月新政把核心区域购房门槛从40万欧元拉高到80万欧元）与需求侧结构调整共同作用的结果，也意味着当前市场的主要矛盾不再是"申请量是否还能涨"，而是"存量许可的持有合规与续期操作是否稳健"。
国籍画像：中国居首，土耳其与以色列紧随
按国籍拆分，中国籍投资者持有约12664份有效首次投资居留，占存量活跃许可的47.4%，稳居各国首位。其后是土耳其籍、以色列籍与英国籍投资者，四国合计构成存量许可的主要构成。这一国别分布与2025年全年获批8879份的口径基本一致：2025年土耳其籍获批3291份（同比+160%）居当年获批量首位，以色列籍636份、伊朗籍816份、美国籍578份，中国籍全年获批量因基数较高而占比维持在前两位。值得注意的是，国籍结构在"获批增量"与"存量持卡"之间存在错位——土耳其籍在2025年获批量激增，但存量持卡仍以中国籍绝对领先，说明存量持有者以较早年份（2013至2024年门槛较低时期）入场的中国籍投资者为主，而近两年的新增获批则以土耳其、以色列等来源国为主。
续签时点集中，材料口径按通函1/2026执行
对存量持有者而言，近一年最密集的操作节点是五年投资居留的续期。续期需重新提交投资标的权属证明、资金可追溯证明（Crossed bank check 或银行转账凭证）以及用途合规声明，材料口径以2026年4月部长通函（Circular 1/2026）为准：该通函把资金可追溯、误导性宣传核查、短租违规认定三项并列，要求区域办公室在续期审查中同步核验。对按2024年9月新政前规则入场的存量投资者（即40万/25万旧门槛时期购房），续期时的短租禁令适用边界与新增投资者不同——过渡期前取得权属的房产不在60天短租禁令范围内，这一豁免在通函中有明确保留条款。未来六个月内，随着2021至2022年早期批次许可陆续到期，续期案件量预计会出现阶段性高峰，区域办公室的排期与补件周期将成为持有者需要重点跟踪的变量。
存量市场的另一条观察线是"持有期间的房产运营合规"。34278份活跃许可中，相当比例的房产已被持有3至5年，部分早期入场投资者在持有期间对房产进行了长租转租、委托第三方管理甚至拆分出租。通函1/2026第23条把"误导性宣传"与"无说明资金流转"列为可触发撤销的两类情形，区域办公室在续期时同步调取房产登记簿、出租合同与租金流水做核验，2026年下半年已出现因无法说明售房款回流而被暂缓续期的个案。对持有者来说，续期前建议自行核查两件事：一是房产当前实际用途（是否涉及60天以内短租或转租），二是购房时的资金链路文件（公证书、转账凭证、E9税务申报表）是否齐全可追溯，这两项在续期审查中是最高频的补件要求。
本文引用于：希腊移民与庇护部、Enterprise Greece