希腊黄金签证监管再收紧：部长点名返租摊薄投资额，违规短租或致居留被撤销
10月16日，希腊旅游行业媒体集中报道了移民与庇护部长萨诺斯·普列夫里斯在10月14日至15日雅典举行的第27届房地产展望大会上的表态。政府此轮释放的信号很明确：黄金签证不是"交钱拿卡"，两项违规行为正被划入监管重点——一是通过租赁安排变相摊薄真实投资额，二是把签证名下房产投入短租市场。部长警告，两种情形都可能触发居留许可的撤销程序。
关于投资额"被做低"的玩法，部长举的例子很具体：一份购房合同写明25万欧元，但开发商或其关联方另签租赁协议，承诺向投资者定期返还部分租金，实际净投入于是低于法定门槛。他直言，若投资者名义上以25万欧元购房，却通过租赁安排获得10万欧元返还而仍持有黄金签证，"这不符合政府对真实投资的要求"。需要注意的是，这一表述并非新设禁令，而是对既有"投资额须真实且持续持有"原则的执行性重申，重点在于把"合同金额—返还安排"的差额一并纳入核查视野。
短租一侧的规则本身早有明文：通过黄金签证购置的房产不得用于短期出租，现行体系下违者最高可被处5万欧元罚款。部长此轮把打击面扩展到"转租、转委托等间接安排"，即投资者不亲自挂短租平台、而是交由第三方代运营，同样面临居留被撤销的风险。这与10月5日生效的积压解冻细则中"用途变更与修复须在申请前完成"、10月13日报道的转让税执行窗口等条款，共同构成监管链路的闭环：入口端看投资真实性，持有端看用途合规，退出端看续期与转让。
部长同时给出政府立场的另一面：黄金签证计划本身会继续支持，政策引导方向是让资金流向"原本不宜人居的房产的改造"，增加长住型住宅供应，而不是再推高短租市场。他在会上重申的门槛结构为：阿提卡大区、塞萨洛尼基地区单位、米科诺斯、圣托里尼及人口超过3100人的岛屿80万欧元，其他地区40万欧元；经认证的商业改住宅与列入保护名录建筑修复维持25万欧元，且该档不设面积下限。国籍结构上，中国公民仍是最大来源群体，其后为土耳其、以色列与英国公民。
对存量持卡者的实操提示有三：其一，购房合同中若存在任何形式的租金返还、代持代管条款，建议复核其与签证投资额的对应关系；其二，名下房产若已委托第三方经营短租，应评估用途调整与续期证据的衔接；其三，25万欧元通道的商业改住宅项目，须确认用途变更在递交申请前完成，避免续期时卡在"完成报告"环节。
本文引用于：希腊移民与庇护部