拉脱维亚关闭购房居留通道，希腊黄金签证在欧洲的格局之变

拉脱维亚关闭购房居留通道，希腊黄金签证在欧洲的格局之变

拉脱维亚的《新移民法》9月15日生效，16年的投资居留计划中两条与资产相关的通道同时关停：购房（25万欧元）与银行大额存款（28万欧元）不再接受新申请。这一动作把欧洲购房类居留项目的版图上再抹去一格，也让希腊黄金签证的相对位置变得醒目——目前欧盟内部仍保留购房通道的项目，基本只剩希腊。

拉脱维亚关掉了什么，留下了什么

按该国议会6月通过、8月再次表决、9月1日刊入官方公报的立法文本，9月14日之前递交的申请仍按旧规审理；9月15日之后，购房与存款两类对非欧盟申请人关闭。保留下来的投资居留主要靠两条：向拉脱维亚公司注资——中小企业门槛5万欧元、大型公司10万欧元，另需向国家缴纳1万欧元，许可有效期从五年缩短至两年——以及新设的15万欧元基金通道，但承接该通道的国家设立另类投资基金至今尚未组建完毕，短期内无法实际受理。此外，俄罗斯与白俄罗斯公民被明确排除在投资通道之外。拉脱维亚官方的解释是，购房与存款通道资金溯源难度高、对实体经济的带动有限，政策重心转向企业资本。

把视线拉远一点，这条变化线其实已经走了三年：葡萄牙在2023年10月先行剔除了房产选项，西班牙2025年4月3日整体关闭黄金签证，爱沙尼亚与荷兰此前也已各自收口。购房类项目从“多国有得选”变成“少数国家还开着”，是欧盟监管压力与各国房价矛盾叠加的必然结果。

希腊处在什么位置

对以“购房换居留”为主要路径的申请人而言，希腊的结构其实和一年前已经不同。现行框架下，80万欧元门槛覆盖阿提卡大区、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼及人口超3100人的岛屿，40万欧元覆盖其余地区，25万欧元仅适用于已完成商业转住宅改造的物业与列入保护名录的历史建筑修复，且单套达标、120平方米主空间要求、短租禁令（违规面临5万欧元行政罚款）均已生效。申请端的数据也印证了这一点：2026年上半年全国新增约2500余份首次申请，绝大多数落在25万至40万欧元区间，80万欧元档占比很小。

换句话说，希腊在欧盟“购房居留”收缩潮中是最后的存量，但它的门槛与合规要求已不再是2013—2023年那一版。同期希腊还传出非欧盟购房者住宅转让税拟由3%上调至15%（目标2027年年中落地）的消息，交易成本变量也在同步抬高。对把希腊与其他停发国家做比较的读者，建议以三组数字做基准：拉脱维亚购房通道已于9月15日对新申请关闭；希腊的25万档只接“已完成改造”的物业而非“可改造”的物业；以及转让税若如期上调，对25万欧元房产的税负将从约7500欧元增至约3.75万欧元。

需要留意的两点：其一，其他国家的关停不等于希腊通道会长期保留，希腊国内已有反对党提出停止购房发放居留的议会修正案（目前尚未立法）；其二，无论选哪个国家，购房类居留的合规重心都从“买不买得成”转向“钱从哪来、怎么到、之后怎么用”，资金可追溯性已成各成员国审查的共同抓手。

本文引用于：拉脱维亚公民身份与移民事务办公室（新移民法生效公告）