希腊启动短租收入核查：平台数据交叉比对，未登记出租最高罚毛收入五成
希腊独立公共收入管理局（AADE）公布，将于2026年第四季度启动一轮针对短租收入的大规模交叉核查，比对对象是业主在2025年度税务申报中填报的租金收入，与Airbnb、Booking.com、VRBO等短租平台报送的房源及订单数据。这意味着希腊短租市场进入以平台数据为依据的税务稽核阶段，过去依靠少报或不报来压低税负的做法，可被核查的空间明显收窄。
按照希腊税务部门披露的规模，2025年该国业主共提交约247万份短租收入税务申报，申报金额合计约9.7371亿欧元，比上一年增加约8486万欧元。市场扩大的同时，申报与平台记录之间的差异也被纳入重点关注：核查将逐项比对业主自行申报的收入与平台提供的成交数据，对存在差额的申报进一步核实。
与收入申报并列的另一条核查线索，是完全未进入官方短租登记册的房源。按希腊现行规定，通过数字平台开展短租必须持有登记编号，并在发布房源信息时填写该编号。未登记即对外出租的，处罚为当年毛租金收入的50%，且罚款金额不得低于5000欧元；同一业主在一年内再次违规的，罚款还可加倍。也就是说，未登记不只是少了一道手续，而是按收入比例计算的高额处罚，房源出租量越大，风险敞口越大。
对在希腊持有房产的境外人士而言，这轮核查与投资居留的合规义务存在直接关联。2024年调整后的希腊黄金签证按房产所在区域与类型分为80万、40万与25万欧元三档门槛，其中通过购房取得投资者居留的房产，不得用于短期租赁，只能用于长期出租或自住；若违反这一限制，居留资格的存续可能受到影响。此前希腊已在雅典及塞萨洛尼基中心城区等热点区域收紧短租新登记，2026年至2035年国家住房政策战略还提出，为购置多套房产并承诺长期出租的投资者设置专门的投资居留类别，方向是把资本从短租市场引向长租供应。
从操作层面看，持有希腊房产并对外出租的业主，近期至少需要完成几项自查。第一，确认房源是否已在短租登记册中取得登记编号，挂牌信息中的编号是否与实际一致，避免因信息缺失被认定为未登记。第二，核对申报口径，短租收入的申报以毛租金为基础，平台代收的清洁费、服务费等是否需要计入，应以税务部门的口径为准，不宜自行简化。第三，留存与平台结算的订单明细、收款记录与合同凭证，在收到问询时能够逐笔对应。第四，区分短租与长租的适用规则，两者在税务处理、合同期限与登记要求上并不相同，选择哪一种出租方式应事先厘清。
需要注意的是，罚款按毛租金收入的比例计算并设5000欧元下限，本身已经超出多数单套房源短租一年的净收益，因此先出租、后补登记在成本上并不存在合理性。同时，希腊法律对住宅租赁设有最低三年的合同期限规则，短租与长租之间并非可以随意切换的两种标签，转换前需要评估已有合同与居留条件的约束。
从更长的时间线看，希腊对短租的治理思路正从限制新增登记延伸到核查存量收入，两条线同时推进：一边通过登记与区域限制压缩不符合条件房源的供给，一边通过平台数据比对提高申报的透明度。对以自住或长期出租为目的的房产持有人，这一变化影响有限；对以短租收益为持有逻辑的投资者，则需要把税务合规成本重新计入收益测算。
本文引用于：希腊独立公共收入管理局（AADE）